Cảnh giác khi mua bán nhà đất không có giấy tờ qua Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng
Cập nhật lúc 08:35, Thứ Bảy, 08/06/2019 (GMT+7)
.
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh xuất hiện tình trạng người dân mua bán nhà đất thông qua việc đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập “vi bằng” cho các sự kiện, hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất, nhà... để che giấu mục đích chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà không có giấy tờ hợp pháp, không phù hợp với quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro. 
 
Văn phòng Thừa phát Đắk Lắk được UBND tỉnh quyết định thành lập vào cuối tháng 8-2018; được Sở Tư pháp cấp giấy đăng ký hoạt động vào ngày 10-9-2018. Theo quy định của Nghị định số 61/2009/NĐ-CP, Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc: (1) Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự về thi hành án dân sự; (2) Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức; (3) Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự; (4) Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự.
 
Từ ngày thành lập và đi vào hoạt động đến nay, theo thống kê của Sở Tư pháp, Thừa phát lại của Văn phòng Thừa phát lại Đắk Lắk chủ yếu thực hiện việc lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân trên địa bàn; trong đó: số vi bằng được đăng ký tại Sở Tư pháp là 25 trường hợp; số vi bằng bị từ chối đăng ký là 8 trường hợp, đa số là liên quan đến các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp.
 
Nghị định số 61/2009/NĐ-CP có các quy định liên quan đến việc lập vi bằng của Thừa phát lại. Đó là: Thứ nhất, theo quy định tại Điều 25 thì Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại; Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp: vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp pháp luật cấm Thừa phát lại không được làm. 
 
Một khu đất phân lô  bán nền tại xã Cư Êbur, TP. Buôn Ma Thuột. Ảnh: M. Thông
Một khu đất phân lô bán nền tại xã Cư Êbur, TP. Buôn Ma Thuột. Ảnh: M. Thông
Thứ hai, theo quy định tại Điều 28, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp: là chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Thứ ba, theo quy định tại khoản 5 Điều 26, thì vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...); tuy nhiên, vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trong khi đó, “vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, trong khi những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.
 
Trên thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, nhiều đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch... đã dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.
 
Điều đó khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản dù đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 
Nguyễn Tuấn Quang
 
 
,