Rủi ro khi ghi giá mua bán bất động sản trong hợp đồng thấp hơn thực tế

Thời gian gần đây xuất hiện những vụ án tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản. Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua và bên bán đã “thỏa thuận miệng” ghi giá mua bán nhà, đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế.

Thậm chí có những giao dịch trị giá hàng tỷ đồng song hai bên chỉ ghi giá vài trăm triệu đồng trong hợp đồng công chứng, còn giá giao dịch thật lại ghi vào hợp đồng mua bán viết tay. Sở dĩ bên bán và bên mua bất động sản làm như trên là để “lách luật” nhằm trốn nộp thuế cao. Bởi theo theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, người bán bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì người bán bất động sản phải nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với người mua bất động sản, theo quy định phải đóng lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ. Như vậy, trong việc khai thấp giá mua bán so với thực tế chuyển nhượng thì người bán thường được lợi hơn về việc đóng thuế. Nhưng, nếu người mua “lật kèo”, người bán lãnh đủ rủi ro.

Người dân cần cẩn trọng khi ghi giá trị giao dịch trong hợp đồng thấp hơn thực tế.

Thực tế, tại xã Ea Mnang (huyện Cư M'gar) đang xảy ra vụ việc kiện tụng giữa người bán và người mua 5 lô đất liền kề kèm tài sản trên đất. Người bán cho rằng giá chuyển nhượng thực tế là 4,2 tỷ đồng, nhưng số tiền ghi trong hợp đồng công chứng chỉ 200 triệu đồng. Sau đó bên mua thanh toán được 1 tỷ 705 triệu đồng và thỏa thuận sẽ chuyển đủ số tiền còn lại khi bên bán hoàn tất thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên việc thỏa thuận trên không lập văn bản mà chỉ “thỏa thuận miệng”. Kết quả, bên mua không trả đủ số tiền như cam kết nên bên bán không giao tài sản, đồng thời khởi kiện ra tòa đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng. Còn người mua thì phản tố, cho rằng giá trị giao dịch chỉ có 1 tỷ 705 triệu đồng và yêu cầu bên bán bàn giao tài sản. Việc tranh chấp này đã kéo dài 3 năm và chưa có hồi kết.

Tại TP. Buôn Ma Thuột cũng có vụ tranh chấp dân sự liên quan đến việc mua bán đất kèm tài sản đi cùng là ngôi nhà cấp 4 đã kéo dài nhiều năm qua. Nguồn cơn sự việc cũng bắt đầu từ việc hai bên mua bán tài sản với giá trên 1 tỷ đồng, nhưng lại thỏa thuận lập hợp đồng chưa đến 300 triệu đồng. Khi bên mua giao được một nửa số tiền, bên bán đã sang tên cho bên mua nhưng chưa bàn giao tài sản thực tế. Sau hơn 4 năm kể từ ngày bán đất đai, nhà cửa, bên bán vẫn chưa nhận đủ số tiền thực tế mà hai bên đã lập hợp đồng viết tay, không công chứng. Bên bán kiện bên mua ra tòa yêu cầu hủy giao dịch mua bán nhưng bên mua phủ nhận hợp đồng viết tay. Chưa hết, sau khi bên người bán sang nhượng tài sản cho bên mua đứng tên, người này lập tức sang nhượng tiếp cho người khác. Đến nay vụ việc đã trải qua phiên sơ thẩm, phúc thẩm nhưng vẫn chưa có hồi kết. Người bán đang chịu rủi ro cao nếu tòa án công nhận hợp đồng có công chứng.

Cẩm Anh