Mua đất bằng giấy viết tay: Coi chừng mất trắng! - Kỳ II: Đừng tự rước rủi ro vào mình

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay không chỉ khiến người dân gặp rắc rối, có thể mất trắng tài sản… mà còn khiến các cơ quan chức năng phải “đau đầu” khi giải quyết tranh chấp.

“Làm khó” cơ quan chức năng

Ông Trương Công Bình, Phó Chánh án TAND TP. Buôn Ma Thuột cho biết: Những năm gần đây, trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột, các vụ án dân sự liên quan đến việc tranh chấp đất đai khi người dân mua bán bằng giấy viết tay xảy ra rất nhiều, mỗi năm không dưới 100 vụ. Có nhiều vụ việc phức tạp, kéo dài và gây không ít khó khăn, trở ngại trong quá trình điều tra, xử lý của các ngành chức năng và chính quyền địa phương. Nhiều trường hợp người mua đất lô này lại làm nhà sang lô khác, hoặc lấn chiếm đất. Khi cơ quan chức năng đến hiện trường, thẩm định tại chỗ hoặc khi định giá tài sản đất để giải quyết tranh chấp thì các đương sự thường trốn tránh, không hợp tác và thậm chí là chống đối không cho đo đạc. Có những trường hợp chủ đất đang thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại ngân hàng, nhưng vẫn cố tình chia lô nhỏ để bán sang tay cho người khác, thậm chí một lô đất nhưng lại bán cho nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp kiện tụng… Để giải quyết những vụ án này rất phức tạp bởi người bán thường ôm tiền bỏ trốn hoặc phủ nhận việc mua bán trên, trong khi quyền lợi của người mua đất lại không được bảo đảm bởi giao dịch không được chứng thực, sổ đỏ lại đang được thế chấp tại ngân hàng.

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay. (Ảnh chụp tại buôn M’Duk, phường Ea Tam, TP. Buôn Ma Thuột.)

Theo ông Bình, điển hình nhất về việc tranh chấp đất đai khi mua bán bằng giấy viết tay, gây khó khăn trong quá trình xác minh, xử lý là vụ việc 23 hộ dân khiếu kiện một chủ đất tại thôn Tân Hưng, xã Ea Kao (TP. Buôn Ma Thuột). Cụ thể: ông Trần Minh Sơn (SN 1988) trú tại đường Lê Văn Hưu, phường Ea Tam (TP. Buôn Ma Thuột) có các thửa đất số 89, 92, 93 tờ bản đồ số 30 tại thôn Tân Hưng, xã Ea Kao (TP. Buôn Ma Thuột). Năm 2013 và 2014, ông Sơn và mẹ đẻ là bà Bùi Thị Ngân đã thỏa thuận sang nhượng một phần diện tích đất của các thửa nói trên cho 23 hộ dân qua giấy viết tay (không được cơ quan chức năng hoặc chính quyền xã Ea Kao chứng thực), trong đó có trường hợp một lô đất được bán cho 2-3 hộ. Đến cuối năm 2014, ông Sơn đã chuyển nhượng toàn bộ số đất trên (có sổ đỏ) cho bà Phạm Thị Hóa (địa chỉ tại đường Hoàng Văn Thụ, TP. Buôn Ma Thuột) và đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Biết được thông tin này, các hộ mua đất trước đó đã gửi đơn khiếu nại khắp nơi và khởi kiện ra tòa. Vụ việc này đang được TAND TP. Buôn Ma Thuột thụ lý. Song, để có căn cứ giải quyết cần phải triệu tập đầy đủ các nguyên đơn, bị đơn và xác minh thực trạng đất cụ thể. Điều này càng khó hơn khi người bán đất không hợp tác, các hộ mua đất lại thường trú tại nhiều địa phương khác nhau…

Không có giá trị pháp lý

Luật sư Tạ Quang Tòng, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh cho biết: Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng thì việc mua bán đất bằng giấy viết tay không có xác nhận của cấp có thẩm quyền, khi ra tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp. Đó sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của Bộ Luật Dân sự “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Như vậy, nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thì thiệt thòi cũng thuộc về người mua. Ngoài việc mỏi mệt với kiện tụng, nhiều khi người mua có thể bị mất trắng tài sản. Một khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại đất nhưng nếu họ không tự nguyện thực hiện thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế. Nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, không qua công chứng chứng thực thì tòa án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem xét nội dung, tính xác thực của hợp đồng. Trong khi đó, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh. Khi tòa án xét xử những tranh chấp về hợp đồng của các bên, đối với những hợp đồng đã công chứng, việc xét xử sẽ thuận lợi hơn nhiều. Bên cạnh đó, khi mua đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… hoặc tiến hành thực hiện các giao dịch khác như cầm cố, thế chấp… Đấy là chưa kể nhiều người lợi dụng tình trạng này để lừa đảo khi bán cùng một mảnh đất cho nhiều người, dẫn tới sự tranh chấp.

Nhiều hộ dân ở buôn M’Duk, phường Ea Tam (TP. Buôn Ma Thuột) có diện tích đất vườn, rẫy rộng đã chia nhỏ từng lô và treo biển rao bán.

Theo ông Trương Công Bình, để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, tránh thiệt hại khi có tranh chấp, giải tỏa mặt bằng, người mua chỉ nên giao dịch mua bán, chuyển nhượng đối với đất đã có sổ đỏ và cần tìm hiểu kỹ đất ấy có nằm trong quy hoạch, giải tỏa, có ai tranh chấp quyền sử dụng không. Phải giao dịch, ký kết hợp đồng với chính người đứng tên trên sổ đỏ, đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng, được chủ tịch UBND xã, phường chứng nhận hoặc tại phòng công chứng có công chứng viên xác nhận. Tránh trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, không đủ các điều kiện pháp lý dẫn đến cảnh “tiền mất, tật mang”.

Lê Thành