Xử lý phân lô chia nền trên đất nông nghiệp: Cần biện pháp kiên quyết, giải pháp đồng bộ

Những năm qua, tình trạng tự ý phân lô bán đất nông nghiệp, xây dựng công trình, nhà ở trái phép diễn ra khá phổ biến ở TP. Buôn Ma Thuột. Nếu thiếu biện pháp để chấn chỉnh, xử lý sẽ để lại nhiều hệ lụy trong quá trình phát triển, xây dựng đô thị nơi đây.

Những năm gần đây, nắm bắt được nhu cầu mua đất ở để xây dựng nhà cửa của người dân đô thị đang tăng cao, các cá nhân kinh doanh bất động sản ở TP. Buôn Ma Thuột đã mua đất nông nghiệp, chủ yếu là đất rẫy cà phê, sau đó san làm mặt bằng, làm đường bê tông, phân lô (thông thường 5 m chiều ngang, dài 25 m), rồi công khai rao bán.  Thực trạng này “nóng” lên ở từng khu vực, trong từng thời điểm. Từ trước năm 2010, khi Buôn Ma Thuột mở rộng về hướng Bắc và Đông Bắc thành phố, tình trạng xẻ đất nông nghiệp, phân lô chia nền diễn ra khá phổ biến ở khu vực phường Tân Lợi. Những khu dân cư nhanh chóng được hình thành sau đó với những con đường bê tông nhỏ hẹp, phá vỡ quy hoạch đô thị. Năm 2016, khi Dự án đường vành đai phía Tây TP. Buôn Ma Thuột được đưa vào sử dụng, tình trạng mở đường tự phát trên đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền tiếp tục diễn ra khá phức tạp. Dọc tuyến đường vành đai phía Tây, nhất là đoạn qua phường Tân Lợi và xã Cư Êbur, hàng loạt tấm biển bán đất kèm theo số điện thoại, diện tích đất, giá tiền và hỗ trợ vay vốn ngân hàng… được treo trên các cành cây hay cắm cọc dưới đất. Đơn cử như khu vực đường Y Moan nối dài (thuộc địa phận xã Cư Êbur) là một trong những địa bàn hiện đang khá “nóng”. Đi dọc con đường này, dễ dàng nhận thấy các tờ rơi rao bán đất dán dọc các tường rào hai bên đường. Theo chỉ dẫn từ số điện thoại, người mua nhanh chóng được hướng dẫn, dễ dàng tiếp cận với những lô đất được chia nền khá ngăn nắp, bài bản. Tuy nhiên, hạ tầng không có gì ngoài những con đường bê tông dọc ngang. 

Vì không có hệ thống nước máy nên các cá nhân khi xây nhà trên những khu đất nông nghiệp đều phải khoan giếng để lấy nước.

Theo kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng, từ tháng 7-2015 đến tháng 3-2018 đối với 606 công trình xây dựng trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột, có 216 công trình xây dựng trên đất nông nghiệp (đất không được phép xây dựng); 304 công trình xây dựng trên đất nông nghiệp (đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng phù hợp với quy hoạch); 44 công trình xây dựng trên đất đủ điều kiện xin phép xây dựng, nhưng không xin phép xây dựng; 42 công trình xây dựng trên đất do các tổ chức, cá nhân tự ý làm đường, phân lô bán nền sai quy định. Ông Lâm Tứ Toàn, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, theo quy định hiện hành, đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Tỉnh cũng đã xác định rất rõ, việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; tuân thủ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn mới được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nhằm từng bước nâng cao chất lượng chỗ ở cho người dân, góp phần phát triển đô thị, nông thôn bền vững... Do đó, việc các tổ chức, cá nhân tự ý xẻ đất nông nghiệp chia lô bán nền là chưa phù hợp với quy định pháp luật về đất đai, nhà ở. Tuy nhiên, một số xã trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột đã buông lỏng công tác quản lý; thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị chức năng liên quan trong kiểm tra, xử lý dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô bán đất nông nghiệp xây dựng công trình, nhà ở trái phép ngày càng phức tạp và phổ biến như hiện nay. Việc làm này sẽ để lại nhiều hệ lụy như: phá vỡ quy hoạch đã được phê duyệt, hình thành những khu dân cư tự phát không theo quy hoạch; khi triển khai đầu tư các dự án phát triển đô thị theo quy hoạch sẽ tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, làm gia tăng sự bất công trong xã hội. Đặc biệt trong tương lai sẽ thiếu quỹ đất để đầu tư những công trình công cộng, hạ tầng xã hội như: công viên, khu vui chơi thể thao, bãi đỗ xe, trường học, công trình y tế…

Trên địa bàn xã Cư Êbur, một số đơn vị vẫn tiếp tục san ủi mặt bằng để chia lô.

Không những thế, khi giá trị đầu tư tăng cao do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá lớn so với chi phí đầu tư xây dựng sẽ dẫn đến việc khó thu hút các nhà đầu tư bằng các nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước để phát triển đô thị. Thêm vào đó, các khu dân cư phát triển kiểu tự phát như thế sẽ kéo theo ô nhiễm toàn bộ mạch nước ngầm, đất đai...

Để đảm bảo phát triển đô thị theo quy hoạch, kiểm soát được tình trạng phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, giảm thiểu tối đa những hệ lụy trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị, ông Lâm Tứ Toàn cũng cho rằng, giải pháp trước mắt là tuyên truyền phổ biến các quy định của Nhà nước để người dân nâng cao nhận thức, góp phần bảo đảm trật tự quản lý quy hoạch đô thị; tổ chức kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp cán bộ để xảy ra các trường hợp vi phạm; nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch, xây dựng quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, phân định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc tổ chức thực hiện quản lý quy hoạch, xây dựng theo quy hoạch được duyệt, xác định rõ các khu vực ưu tiên đầu tư xây dựng để khắc phục tình trạng “quy hoạch treo”. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng đã và đang triển khai cần được cập nhật và công bố kịp thời, đầy đủ để cho các cá nhân biết, giám sát, đồng thời có cơ chế tài chính xử lý triệt để đối với những trường hợp vi phạm, hạn chế tối đa việc xây dựng sai quy hoạch, không theo giấy phép, phá vỡ kiến trúc cảnh quan đô thị, nghiêm cấm việc tổ chức, cá nhân tự ý xẻ đất nông nghiệp phân lô bán nền sai quy định. Về lâu dài, chính quyền địa phương phải dành những quỹ đất ở khu vực đô thị để thực hiện dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp có nhu cầu cần thuê, mua; tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính... để huy động các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động và người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cải thiện chỗ ở…

Ngọc Anh