Dẹp "loạn" đất nông nghiệp (Kỳ 2)

Kỳ 2: “Bong bóng” đất nông nghiệp và những cảnh báo

"Ăn theo" quy hoạch dự án, "thổi giá" đất nông nghiệp lên cao và tâm lý "đám đông" là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt” đất, “bong bóng” đất. Tình trạng này nếu không sớm được hạ nhiệt sẽ kéo theo những hệ lụy trước mắt và lâu dài cho địa phương.

Ai tạo “bong bóng” đất?

Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa trên địa bàn tỉnh nói chung và TP. Buôn Ma Thuột nói riêng diễn ra khá nhanh, hạ tầng kỹ thuật, xã hội được đầu tư, phát triển. Xu thế này khiến giá đất tăng lên một cách tự nhiên. Bên cạnh đó, thời gian gần đây, trên địa bàn thành phố đang quy hoạch và chuẩn bị triển khai nhiều công trình, dự án lớn như đường tránh Đông Buôn Ma Thuột, cao tốc Buôn Ma Thuột - Nha Trang, Khu du lịch sinh thái, sân golf hồ Ea Kao, Ea Nhái, Khu công nghiệp Phú Xuân… Nhiều tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản lợi dụng những thông tin chưa rõ ràng về các dự án để đồn thổi và “vẽ” ra viễn cảnh sinh lời cao cho các khu đất. Ngoài ra, một số trường hợp gom đất nông nghiệp để đầu cơ, tăng giá, phân chia thành những thửa nhỏ để rao bán... đã tạo nên tình trạng “bong bóng” đất.

Khu đất nông nghiệp tại phường Tân Lợi (TP. Buôn Ma Thuột) được san ủi đường để phân lô.

Một nguyên nhân khác dẫn đến tình trạng “sốt” đất nông nghiệp là vài năm gần đây, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh COVID-19 đã tạo nên xu hướng "bỏ phố về quê" của một số người, họ tìm mua đất nhà vườn, trang trại ở vùng ven thành phố để ở. Dưới góc nhìn của người đi mua đất, tâm lý nhiều người bị ảnh hưởng bởi tâm lý “đám đông”, thấy người khác mua đất thì cũng đổ xô đi tìm mua, vô tình tạo nên hiện tượng “sốt” đất. Anh Phạm Văn Dũng (khối 5, phường Tân Thành, TP. Buôn Ma Thuột) cho biết, mặc dù không xác định canh tác, nhưng anh vẫn tìm mua 3 sào đất nông nghiệp ở thôn 3, xã Ea Kao với giá 450 triệu/sào để… đầu tư. “Mình mua để đó, sau này cho con, chứ giá đất tăng liên tục, mấy năm nữa con cái không mua nổi”, anh Dũng chia sẻ.

Thực tế, có không ít người lãi đậm khi đầu tư đất nông nghiệp, đất vườn, nhưng cũng nhiều nhà đầu tư "mắc kẹt" khi mua đất theo trào lưu. Rủi ro này do việc đón đầu dự án, quy hoạch nhưng quy hoạch không triển khai hoặc triển khai chậm, họ ở không được, bán cũng chẳng xong, trong khi đất mua trước đó với giá cao. Một rủi ro khác khi mua đất nông nghiệp là không chuyển đổi được thành đất thổ cư hoặc việc chuyển đổi mất nhiều thời gian, đòi hỏi tài chính mạnh, thậm chí, mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường, hỗ trợ theo giá đất nông nghiệp.

Theo giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Buôn Ma Thuột, để hạn chế tối đa những rủi ro khi đổ tiền vào đất nông nghiệp, người mua cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực, thửa đất có đủ điều kiện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục lên thổ cư như thế nào…

Đừng để thành phố thành “chiếc áo vá”

Tình trạng “sốt” đất nông nghiệp, phân lô sai quy định và xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp tại TP. Buôn Ma Thuột sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước của chính quyền địa phương về đất đai, xây dựng. Bí thư Đảng uỷ xã Ea Kao Y Mnông H’mok cho biết, tình trạng vi phạm về đất đai ở địa phương xuất hiện từ nhiều năm nay, ngoài người dân địa phương thì còn có một số trường hợp từ nơi khác đến xây dựng nhà cửa trên đất rẫy. Việc xử lý các vi phạm gặp khó khăn và tốn nhiều thời gian, mỗi lần xử lý, cưỡng chế phải huy động lực lượng từ nhiều bộ phận khác nhau, lực lượng thực hiện nhiệm vụ phải đối mặt với nhiều áp lực.

Thửa đất nông nghiệp tại xã Cư Êbur (TP. Buôn Ma Thuột) được dọn mặt bằng, phân lô với diện tích 500 - 600 m2 được rao bán giá 500 triệu đồng/lô.

Nhiều người lo ngại rằng, tình trạng phân lô đất nông nghiệp một cách tràn lan, manh mún, xây dựng công trình, nhà ở sai quy định về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến việc quản lý, thực hiện quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Theo ông Diêu Quang Hùng, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Đắk Lắk, TP. Buôn Ma Thuột có lợi thế là không gian sinh thái xanh với nhiều khu sinh cảnh và hệ thống các dòng suối trong lòng thành phố. Tốc độ đô thị hóa đã khiến cho lợi thế này ít nhiều bị tác động, nhiều khu vực đất sản xuất bị cắt xẻ, các dòng suối bị xâm lấn bởi việc canh tác, xây dựng công trình theo kiểu “quay lưng vào suối”. Nếu không quản lý, kiểm soát chặt chẽ thì một số khu vực ở thành phố sẽ thành “chiếc áo vá”. Chưa kể, TP. Buôn Ma Thuột có tỷ lệ phủ quy hoạch 1/500 khá cao, nếu tình trạng trên còn tiếp diễn sẽ khiến việc thực hiện các quy hoạch, chương trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư công của địa phương cũng bị ảnh hưởng.

Cũng theo ông Diêu Quang Hùng, nhiều người dân thấy giá đất cao nên đem bán hết, cầm khoản tiền lớn trong khi tư liệu sản xuất không có. Điều này sẽ dẫn đến những tác động về mặt xã hội là không khai thác hiệu quả sức sản xuất. Bên cạnh đó, chỉ rất ít các lô đất nông nghiệp sau khi mua bán, chủ nhân tiến hành canh tác, sản xuất, làm homestay, đa phần còn lại đều để không. Việc này dẫn đến tình trạng đất nằm im, lâu này sẽ hoang hóa, lãng phí giá trị tài nguyên đất của địa phương. Do đó, ông đề xuất giải pháp là Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích hoặc quy định bắt buộc người mua đất nông nghiệp không được để không đất quá 5 năm.

Vừa qua, UBND tỉnh đã có văn bản về tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá đất lên cao, tạo “bong bóng” bất động sản để trục lợi bất hợp pháp, gây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng đến an ninh trật tự và đời sống người dân. Theo đó, yêu cầu các cơ quan chức năng rà soát, kiểm tra các dự án bất động sản chậm triển khai, đất để hoang, năng lực của chủ đầu tư yếu kém, không còn khả năng thực hiện để tham mưu, xử lý điều chỉnh tiến độ, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc chấm dứt hoạt động của dự án; thanh tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản (môi giới, tư vấn, sàn giao dịch bất động sản…); có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất; tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai cho người dân biết thông tin để cảnh giác trước thủ đoạn lừa đảo của các cá nhân, tổ chức môi giới, mua bán bất động sản. UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan tổ chức kiểm tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện những trường hợp bất thường, vi phạm pháp luật; rà soát những bất cập trong quy định của pháp luật để đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra tình trạng trục lợi. Đồng thời, xử lý nghiêm những hành vi đấu giá gây nhiễu loạn thị trường; tăng cường theo dõi diễn biến giá đất với từng địa phương; quản lý giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản lần đầu với các dự án nhà được phép đưa vào kinh doanh; xử lý những trường hợp giá đất tăng bất thường tại một số khu vực ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư công, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các dự án trọng điểm.

(Còn nữa)

Kỳ cuối: Lập lại trật tự đất đai, xây dựng: Không có vùng cấm

Nhóm PV Kinh tế