Ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật

Để xảy ra các vi phạm nêu trên, ngoài ý thức chấp hành pháp luật chưa nghiêm của một bộ phận người dân, một số tổ chức, cá nhân cố tình vi phạm, thì nguyên nhân khác là chính quyền địa phương ở cơ sở chưa kịp thời, chưa quyết liệt xử lý đối với các vi phạm, vô tình tạo điều kiện cho người sử dụng đất vi phạm pháp luật, chỉ đến khi đã hoàn thiện công trình mới tiến hành xử lý làm sự việc trở nên khó khăn, phức tạp hơn. Bên cạnh đó còn có trường hợp cán bộ thực thi công vụ thiếu trách nhiệm trong công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người dân, dẫn đến xảy ra sai sót trong việc tham mưu, cho phép người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định; lực lượng thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng khá mỏng, chủ yếu kiêm nhiệm nên một số trường hợp vi phạm chưa phát hiện kịp thời để có hình thức xử lý phù hợp.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn (khoản 2 Điều 143), đất ở đô thị (khoản 4 Điều 144) và nội dung này Luật giao cho UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa và chưa có quy định cụ thể về tách thửa các loại đất. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai về phân loại đất, đất đai được phân loại thành 3 nhóm chính: nhóm đất nông nghiệp (8 loại đất); nhóm đất phi nông nghiệp (10 loại đất); nhóm đất chưa sử dụng; tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) tại Điều 43d lại quy định “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” là chưa rõ ràng, cụ thể dẫn đến cách hiểu quy định này là cho phép tách thửa đối với tất cả các loại đất, dẫn đến hệ quả cơ quan nhà nước cho phép tách thửa các loại đất không phải là đất ở.

Một khu đất tại đường Y Moal Ênuôl, TP. Buôn Ma Thuột trước đây là đất nông nghiệp, được chuyển đổi rồi phân lô bán nền và thành khu dân cư. Ảnh minh họa: Minh Thông

Khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể và điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, đó là: (a) Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; (b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan dự án; (d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền; do đó, các hình thức phân lô, bán nền trái quy định sẽ bị xử lý theo quy định.

Mặc dù, UBND tỉnh đã có văn bản chỉ đạo, chính quyền địa phương ở các cấp đã tập trung đưa ra những giải pháp nhằm ngăn chặn, xử lý; tuy nhiên, tình hình vi phạm ở một số nơi chưa giảm và có chiều hướng diễn biến phức tạp.

Để chấn chỉnh, ngăn chặn các hành vi vi phạm nêu trên, trong thời gian tới các cơ quan nhà nước nên triển khai một số giải pháp: Chủ động trong việc phát hiện và kiên quyết hình thức phân lô, bán nền trái phép, giám sát chặt chẽ hoạt động san ủi, cải tạo mặt bằng, lấn chiếm đất, xây dựng trái phép, đặc biệt là khu vực đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…; thường xuyên kiểm tra, nắm bắt thông tin việc sang nhượng, phân lô bán nền trái phép trên địa bàn; có biện pháp kiểm soát, ngăn chặn và kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm.

Đồng thời, kiên quyết xử lý trách nhiệm của tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tham mưu, cho phép người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; cho phép phân lô, bán nền trái pháp luật; đánh giá đầy đủ các vấn đề khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bên cạnh đó đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho phù hợp theo hướng quy định rõ ràng, cụ thể về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quy định diện tích tối thiểu, điều kiện được phép tách thửa đối với từng loại đất tại địa phương.

Nguyễn Tuấn Quang

(Sở Tư pháp)