Hoàn thiện cơ chế xác định giá, kiểm soát đầu cơ đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm mới, đặc biệt là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bỏ khung giá đất được kỳ vọng sẽ ngăn ngừa hành vi thao túng giá đất, kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả nguồn lực đất đai.

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo quy định của dự thảo luật, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thi công Dự án đường Trường Sơn Đông đoạn qua địa phận xã Yang Mao và Cư Drăm (huyện Krông Bông).

Theo Bí thư Đảng ủy xã Yang Mao (huyện Krông Bông) Trần Thế Thành, việc giao thẩm quyền cho cấp tỉnh, cấp huyện xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ tạo sự đồng thuận lớn hơn trong nhân dân khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để xây dựng các công trình. Bởi khi giá trị tài sản đất của người dân được định giá sát với giá thị trường sẽ bảo đảm quyền lợi của họ. Công tác tuyên truyền, vận động thực hiện giải phóng mặt bằng cũng sẽ thuận lợi hơn.

Chia sẻ quan điểm về việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bỏ khung giá đất, Trưởng Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Ea Kar Lê Anh Vũ cho rằng, đây là vấn đề quan trọng nhằm bảo đảm công bằng trong giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, các quy định trong dự thảo luật nên bám sát theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, cần sử dụng các quan hệ về thị trường, bảo đảm nguyên tắc của thị trường trong việc xác định giá đất cũng như đền bù, giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường đất đai sẽ bảo đảm được lợi ích của các bên liên quan, nhất là người có đất thuộc diện phải thu hồi, đền bù, tránh được mâu thuẫn như hiện nay. Đồng thời, khi giá đất cụ thể cũng được xác định theo nguyên tắc thị trường và dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất sẽ tạo thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, giải quyết được tình trạng khiếu kiện đất đai phức tạp, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường.

Kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai

Ngoài làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất... như quy định tại Luật Đất đai 2013, điểm mới của dự thảo luật là còn căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Luật sư Văn Hợi, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh, Trưởng Ban kiểm tra Hiệp hội Bất động sản tỉnh cho biết, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là bước đột phá của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này sẽ giúp ngăn chặn tận gốc tình trạng trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lúc này cơ quan thuế chỉ căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế chứ không phải dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường giúp ngăn chặn tình trạng trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo luật sư Văn Hợi, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là vấn đề không đơn giản. Trong dự thảo luật quy định cơ quan chuyên môn của tỉnh được thuê tổ chức có năng lực chuyên môn về giá xác định giá đất. Vì vậy, tổ chức này cần am hiểu thị trường, hoạt động độc lập, thận trọng nhằm tạo sự khách quan, minh bạch trong xác định giá đất đúng, sát với thị trường. Ở một số khu vực như miền núi, vùng sâu, vùng đồng bảo dân tộc thiểu số..., giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhiều khiến việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp khó khăn, cần có giải pháp phù hợp để định giá đất bảo đảm chính xác, khách quan.

Cũng theo luật sư Văn Hợi, việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường còn hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng ảo trên thị trường bất động sản. Điều này tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước và giúp thị trường đất đai phát triển ổn định, đi vào nền nếp. Người sử dụng đất và người có nhu cầu đầu tư vào đất ít rủi ro hơn.

Nguyễn Xuân