Giữ “nhịp” cho thị trường bất động sản (kỳ 1)

Thị trường bất động sản trong thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động đến nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và Đắk Lắk nói riêng. Tuy nhiên, thị trường này đã và đang cho thấy một số dấu hiệu bất ổn. Vì vậy, cân bằng và giữ “nhịp” ổn định cho thị trường bất động sản là vấn đề đang được quan tâm đặc biệt.

Kỳ 1: Những “bất ổn” bên trong

Đắk Lắk đứng thứ tư cả nước về diện tích, đứng thứ 10 về dân số và được đánh giá là địa phương có dư địa, tiềm năng lớn để phát triển ngành bất động sản (BĐS). Thế nhưng thị trường BĐS của tỉnh thời gian qua lại đối mặt với khá nhiều vấn đề.

Toàn cảnh Dự án Đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh (TP. Buôn Ma Thuột).

Nhiều điểm "vênh"

Theo Hiệp hội BĐS tỉnh Đắk Lắk, thời gian qua thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh nói riêng và cả nước nói chung tồn tại sự "lệch pha" không hề nhỏ về cung – cầu. Cụ thể là phân khúc BĐS hạng sang có nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu về BĐS hạng trung, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp lại đang rất cao mà không có nguồn cung để đáp ứng. Minh chứng cho điều này là thống kê mới đây của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS: phân khúc BĐS giá 50 triệu đồng trở lên/m² chiếm 37%; giá từ 25 - 50 triệu đồng/m² chiếm 15%; BĐS giá dưới 25 triệu đồng/m² thì không có dự án nào triển khai. Cơ cấu sản phẩm BĐS đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường. Tình trạng trên khiến giá nhà ở "neo" ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý 4 năm 2022.

Ngoài sự chênh lệch về cung – cầu thì sự chênh lệch về giá cũng là một yếu tố tạo nên sự bất ổn trong thị trường BĐS. Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này, biến động thị trường trong thời gian qua cho thấy, giá BĐS đang bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Hơn nữa, thị trường BĐS lâu nay luôn tồn tại tình trạng hai giá đất, đó là giá trong hợp đồng công chứng và giá theo thỏa thuận mua bán. Hai giá này thường chênh lệch nhau rất lớn. Đơn cử: Theo bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột giai đoạn 2020 - 2024, đất ở tại đô thị có mức giá cao nhất là 57,6 triệu đồng/m² (chẳng hạn như: đường Y Jút đoạn từ đường Nguyễn Công Trứ đến Phan Bội Châu; đường Quang Trung đoạn từ đường Phan Chu Trinh đến Lê Hồng Phong)… Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, đất ở tại những khu vực này có giá cao hơn nhiều, lên tới 150 - 190 triệu đồng/m².

Dự án Khu đô thị Ân Phú đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng hoàn thiện.

Việc chênh lệch quá cao giữa giá đất Nhà nước công bố và giá mua bán trên thực tế đã gây ra tình trạng trốn thuế, thất thu lớn cho ngân sách. Trong khi đó, các kỳ điều chỉnh khung giá đất cũng tạo điều kiện để người môi giới BĐS thổi phồng giá trị đất đai rồi tạo “sốt ảo” nhằm trục lợi. Mặc dù Luật Đất đai quy định giá đất phải phù hợp giá phổ biến trên thị trường, song với sự biến động liên tục của giá đất, chính quyền địa phương không thể điều chỉnh do "vướng" khung giá đất.

Vấn đề nữa là trong quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu đô thị, người dân đang phải nhận mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Nhưng sau khi đất giao cho nhà đầu tư xây dựng thành khu đô thị thì giá nhà, đất lại lên cao. Từ đó dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều nơi do người dân bị thu hồi đất nhưng mức đền bù không thỏa đáng.

"Điểm nghẽn" về cơ chế

Ngoài vấn đề giá cả “nhảy múa”, chênh lệch cung - cầu thì những "điểm nghẽn" về vốn và pháp lý cũng là khó khăn điển hình mà ngành BĐS phải đối mặt.

Ông Lê Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, việc kiểm soát chặt chẽ các dòng vốn trong 6 tháng cuối năm 2022 đã khiến "nghẽn mạch" dòng tiền, làm cho tính thanh khoản của thị trường BĐS bị suy yếu. Đồng thời, lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng mạnh cũng gây ra nhiều khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án BĐS. Bên cạnh đó, thời gian qua, nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn, vướng mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng khi được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực. Ngoài ra, việc chậm triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất theo giá thị trường cũng tạo nên khó khăn cho ngành BĐS. Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; có trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên.

Khu đô thị Eco City Premia Buôn Ma Thuột là dự án biệt thự, nhà liền kề, nhà phố thương mại và nhà ở xã hội.

Đối với công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà, khu đô thị, hiện nay chưa có hướng dẫn chi tiết đối với trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư khi chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm. Chẳng hạn như Dự án Khu đô thị mới Tây Bắc Tân Lợi, TP. Buôn Ma Thuột từ tháng 4/2021 đến nay vẫn chưa được chấp thuận.

Liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, Sở Xây dựng cho rằng, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, về đất đai, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án, làm chậm tiến độ triển khai thực hiện. Theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Hơn nữa, Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để phục vụ cho người lao động của doanh nghiệp là rất lớn.

(Còn nữa)

Kỳ 2: Khó khăn “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản

Khả Lê