Thị trường bất động sản Đắk Lắk: Kích hoạt lại từ đâu?

Sau một thời gian lắng xuống cùng biến động thoái trào của thị trường bất động sản cả nước, giới kinh doanh địa ốc Đắk Lắk lại bắt đầu những hoạch định kích hoạt trở lại cùng tháng 3/2023. Điểm nhấn được mọi người kỳ vọng là sự kiện Lễ hội Cà phê Buôn Ma Thuột lần thứ 8 dự báo thu hút một lượng lớn du khách và các nhà đầu tư quan tâm đến vùng đất cao nguyên này.

Hứa hẹn sôi nổi trở lại?

Giới kinh doanh nhìn nhận, thật ra thị trường địa ốc Đắk Lắk chỉ mới biến động trong hai năm gần đây, khi đại dịch COVID-19 lắng xuống, nhu cầu tìm kiếm, sở hữu bất động sản ngoài các đô thị lớn bùng lên. Cảnh nóng lên giá nhà đất diễn ra chính tại TP. Buôn Ma Thuột cũng chỉ ghi nhận một chặng ngắn, bởi lượng người tìm cơ hội đầu tư đổ lên cao nguyên nhanh chóng bị tác động kinh tế suy thoái làm tụt giảm. Tiếp đó, chỉ đạo chấn chỉnh của địa phương, rồi động thái siết chặt giao dịch nhà đất từ bắc chí nam, lãi suất ngân hàng tăng đã khiến cảnh tranh đua sở hữu nhà đất không còn nữa. Kể từ tháng 4/2022, thị trường nhà đất Đắk Lắk chuyển lại trạng thái cầm chừng.

Một số chuyên gia tư vấn ở TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng đánh giá, thật ra các mảng thị phần địa ốc “nóng” ở Đà Nẵng, Huế, hay lan lên Buôn Ma Thuột, chỉ là những điểm “phái sinh” trong dòng chảy vốn đầu tư từ các thành phố lớn. Đánh vào tâm lý “trục lợi” của nhiều nhà đầu tư, giới đầu cơ luôn dùng truyền thông, tin đồn tạo những “cơn sốt ảo” tùy từng khu vực, thúc đẩy giá đất tăng rồi chủ động dịch chuyển làm thay đổi, để hưởng lợi. Do đó, diễn biến nhà đất tại Đắk Lắk trong mùa hè 2021 là “cơn sốt ảo”, những nhà đầu tư tìm đến sẽ nhanh chóng tản đi, rút về lại những thị trường cố hữu như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.

Đắk Lắk định hướng rõ đất ở đô thị được quy hoạch phát triển tại các dự án phát triển khu dân cư, khu đô thị mới.

Tuy nhiên, những sôi nổi đã diễn ra có phần tạo tích cực cho thị trường nhà đất địa phương vì kích thích nhu cầu sở hữu thật. Nhiều người dân địa phương chợt nhận ra nhu cầu cần có nhà đất thật của mình và cơ hội vay mua, tương tác giao dịch là khả dĩ. Cho nên, cạnh những dòng người phương xa đổ đến tìm nhà đất khi thị trường “nóng”, đã xuất hiện những người mua đất để tự xây dựng nhà ở tại Đắk Lắk. Cho đến nay, lượng người có nhu cầu này đã tăng thật ở địa bàn, và sẽ là cơ hội tốt cho thị trường bất động sản địa phương.

Từ những ngày đầu năm 2023, các sàn môi giới giao dịch nhà đất khu vực trung tâm Buôn Ma Thuột đã bắt đầu rục rịch tổ chức trở lại. Sau cuộc họp cuối tháng 2/2023 của Chính phủ, cùng động thái điều chỉnh lãi suất tiền vay ở các ngân hàng, tín hiệu quan tâm trở lại thị trường nhà đất Đắk Lắk đã “bật sáng”.

Cần phải kiểm soát thị trường

Điểm mấu chốt, là bởi dư địa đất đai ở khu vực Đắk Lắk, Tây Nguyên còn rộng, nên vấn đề đầu cơ nhà đất để hưởng lợi chênh lệch qua giao dịch chuyển nhượng không nhiều. Thay vào đó, giới đầu tư cần nhìn nhận rõ nhu cầu sở hữu nhà và đất thật của người dân địa phương. Đáp ứng đúng nhu cầu này, các dự án đô thị, phát triển vùng dân cư mới có thể thu hút được người mua.

Theo đó, thị trường nhà đất Đắk Lắk chỉ có thể kích hoạt lại ổn định và tạo lợi nhuận tốt cho giới kinh doanh với ba điểm kiểm soát quan trọng.

Thứ nhất, các dự án, khu vực địa ốc đầu tư cần được nằm trong quy hoạch, được phân cấp đất sử dụng rõ ràng, và các chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, đầy đủ thủ tục pháp lý, mới có thể thuyết phục người dân tham gia vào thị trường. Thời kỳ của những dự án “bán đất trên giấy” những năm 2009 không còn nữa. Do đó, địa phương cần hỗ trợ các chủ đầu tư những dự án đô thị đã quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư, thương mại hóa; mở cơ chế quản lý hành chính, làm các thủ tục pháp lý nhanh gọn; cùng hợp tác tuyên truyền người dân nắm bắt đúng các chủ trương và thông tin đầu tư hợp lý.

Thứ hai, việc kiểm soát thị trường của các cơ quan chức năng đã chặt chẽ hơn. Quan điểm chỉ đạo của chính quyền địa phương, như cấm nạn tự phát phân lô đất nền, hay không cho tự ý đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trong người dân qua tính toán dàn xếp của các nhà đầu tư là những hàng rào quan trọng làm chậm lại diễn biến thị trường, qua đó ngăn chặn được những thủ đoạn xấu. Nếu địa phương tiếp tục kiên định trong hướng quản lý này, triệt để cấm việc chuyển nhượng đất đai nông nghiệp qua đất thổ cư hay thương mại hóa ngoài quy hoạch, diễn biến thị trường sẽ không còn cảnh “sốt ảo”, “thổi giá” và người dân có nhu cầu nhà ở thật sẽ có cơ hội chính đáng.

Thứ ba, yêu cầu chuyên nghiệp hóa về môi giới, tư vấn đầu tư nhà đất ở địa bàn là rất quan trọng. Đã đến lúc, giới chức năng cần xử lý nghiêm tình cảnh “nhà nhà bán đất, người người buôn đất”. Bài học của TP. Đà Nẵng hơn 15 năm qua, khi cả thành phố đổ xô kinh doanh địa ốc để mong hưởng lợi, rất cần được nhìn nhận nghiêm túc ở Đắk Lắk. Địa phương cần tổ chức nghiêm túc hệ thống đào tạo, tư vấn; và công bố đầy đủ, rõ ràng các khu vực quy hoạch, đưa hoạt động môi giới kinh doanh địa ốc vào ổn định, sẽ ngăn chặn được hiệu quả mọi diễn biến bất thường của thị trường, ở từng giai đoạn nhất định.

Có thể nói, thị trường bất động sản luôn có những diễn biến, tác động tiêu cực hóa từ giới đầu cơ, thậm chí tác động cả những chủ trương, chính sách quản lý. Cho nên, để kiểm soát, nhất là tác động tích cực cho hoạt động thị trường, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của người dân, nhất định chính quyền, các cấp quản lý phải chú ý kiên định tối thiểu ba điểm kiểm soát tích cực, làm nền tảng quyết liệt triển khai “sạch hóa” tình hình kinh doanh nhà đất Đắk Lắk.

Nguyên Đức