"Cơn sốt" thị trường bất động sản ven đô (Kỳ cuối)

Kỳ cuối: Mạnh tay “bẻ lái” thị trường đi đúng hướng

Không thể phủ nhận những tín hiệu tích cực từ sức hút thị trường bất động sản (BĐS) vùng ven ngày nay, song trên thực tế khi hoạt động này thiếu sự kiểm soát vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hoạt động này diễn ra đúng pháp luật, ngành chức năng cần có giải pháp định hướng và mạnh tay xử lý sai phạm liên quan.

Hệ quả khó lường

Từ các chiêu trò tạo cơn “sốt đất” của giới kinh doanh BĐS đã khiến các xã vùng ven gặp không ít rắc rối, bất cập. Tình trạng treo biển bán đất diễn ra tràn lan, thậm chí là có sự tranh giành nhau treo ở những vị trí “hot”, làm ảnh hưởng đến trật tự địa bàn. Tuy nhiên, để xử lý, dẹp bỏ tình trạng này rất khó vì không bắt được quả tang.

Theo ông Huỳnh Thanh Hùng, cán bộ địa chính xã Ea Tu, một điều oái oăm nữa là mặc dù việc mua bán đất diễn ra sôi động trên địa bàn xã nhưng chính quyền địa phương lại không thể can dự.

Quá trình giao dịch, người bán và người mua làm hợp đồng với nhau rồi ra Văn phòng Công chứng xác nhận, đưa hồ sơ qua Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma Thuột để làm thủ tục sang nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mới. UBND xã không xác định được ai là người đến mua để thu thuế nhà đất, cũng như các khoản phí khác như đường, điện, nước... hằng năm.

Thông tin rao bán đất ở vùng ven TP. Buôn Ma Thuột trên Internet khá dày đặc và giá cũng ngất ngưởng.

Ông Phan Thanh Tuấn, Phó Trưởng Phòng Tài nguyên - Môi trường TP. Buôn Ma thuột cho hay, theo quy định thì việc chuyển nhượng BĐS phải chịu 2% thuế thu nhập cá nhân từ tổng số tiền bán đất. Tuy nhiên, thực tế hầu hết các giao dịch chuyển nhượng đều ghi số tiền thấp hơn giá trị thực bán nhằm né thuế. Vì vậy, cơ quan nhà nước chỉ căn cứ nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc ghi thấp thì xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân. Việc giao dịch mua bán không ghi giá trị thực nên ngành thuế không biết, khó truy thu, chỉ đến khi xảy ra việc kiện tụng, cơ quan điều tra vào cuộc thì mới lộ ra.

Ngoài những bất cập trên, thị trường BĐS vùng ven thời gian qua còn nổi lên tình trạng giao dịch mua bán đất không đủ điều kiện pháp lý, tiềm ẩn rủi ro mất trắng. Nhiều khu vực hẻo lánh chưa được đầu tư hạ tầng cơ sở thiết yếu đã phân lô, tách thửa để bán, thậm chí giao dịch cả đất rừng, đất sản xuất kinh doanh chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình. Chưa hết, nhiều khu vực, giới kinh doanh BĐS còn tự ý mở đường phân lô, bán nền để hình thành các khu dân cư, gây cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương, ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch và giải tỏa đền bù khi triển khai dự án.

Để thị trường bất động sản đi đúng hướng

Ông Hoàng Xuân Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma thuột cho biết, trước tình trạng “sốt đất” ăn theo các dự án đầu tư ở vùng ven, thời gian qua, ngành chức năng thành phố đã phối hợp với chính quyền các xã, phường liên tục tuyên truyền, khuyến cáo người dân nâng cao cảnh giác, tránh rơi vào bẫy làm giá, thổi giá ảo của các đối tượng đầu cơ, để rồi “ôm đất, ôm nợ” như đã xảy ra tại nhiều địa phương khác; đồng thời, phải xem xét kỹ tính pháp lý cũng như giá trị thực của thửa đất trước khi giao dịch.

Người dân, nhất là hộ đồng bào dân tộc thiểu số cũng cần nâng cao nhận thức, không để bị các đối tượng cơ hội lôi kéo, xúi giục bán vườn, rẫy dẫn đến mất đất sản xuất, tiềm ẩn nguy cơ đói nghèo. Mặt khác, cũng đề nghị tỉnh, thành phố sớm chấn chỉnh công tác đào tạo, sát hạch, kiểm tra, cấp chứng chỉ hành nghề và tăng cường phổ biến pháp luật, nâng cao trình độ cho lực lượng môi giới, góp phần đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.

Người dân đến giao dịch, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma Thuột.

Về chiến lược lâu dài, UBND tỉnh cần tổ chức công bố công khai thông tin về vấn đề quy hoạch, tiến độ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, dự án BĐS lớn… tại địa phương đảm bảo sự minh bạch, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ đẩy giá đất để trục lợi bất hợp pháp. Sở Tài nguyên - Môi trường tham mưu, quản lý chặt chẽ, hiệu quả hơn nữa việc cấp đất, sử dụng đất cho các dự án. Cấp đất phải căn cứ vào nhu cầu, khả năng thực tế triển khai gắn với các điều kiện nhất định về tiến độ, kết quả thực hiện dự án, nghĩa vụ với Nhà nước và giải quyết công ăn việc làm cho người lao động.

Cũng theo ông Phan Thanh Tuấn, cùng với đó, các cơ quan hữu trách của tỉnh và UBND TP. Buôn Ma Thuột cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp đầu tư kinh doanh BĐS không đúng quy định, nhất là các “dự án ma”, không đủ hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh, xây dựng… Có như vậy, thị trường bất động sản mới có cơ hội phát triển bền vững, đúng pháp luật, góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Từ năm 2020 đến nay, đơn vị phát hiện 5 trường hợp làm giả hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã chuyển cho cơ quan công an xử lý theo quy định.Trước thực tế đó, người dân và giới đầu tư nên cảnh giác, tìm hiểu thông tin chính thống từ các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trước khi quyết định “xuống vốn” để tránh rủi ro” - ông Hoàng Xuân Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma thuột.

Lê Thành