Thị trường bất động sản: Ba “chiêu” tráo đất nông nghiệp thành đất nền phân lô

Diễn biến thị trường bất động sản Đắk Lắk và cả Tây Nguyên những ngày qua có thể nói khá phức tạp, khi tình trạng người dân tự phân lô bán nền, chia thửa đất canh tác thành đất đăng ký chuyển sang thổ cư ngày một nhiều. Ngoài số ít là nhu cầu thật của người dân thì có rất nhiều trường hợp các nhà đầu cơ muốn sinh lợi từ chuyển nhượng đất đai, sử dụng các thủ thuật, chiêu thức khôn khéo để “tráo đất thành nền”.

Đổi “khách” thành “chủ”

Đây là chiêu thức phổ biến đầu tiên mà giới đầu cơ nhà đất áp dụng khi muốn xâm nhập một khu vực quy hoạch, đất ở dân cư. Họ thông qua một số trường hợp người dân cần sang nhượng đất đai nhà cửa, có thể phân chia cho con cháu, thực hiện thừa kế hay chỉ đơn giản là sang nhượng đất sở hữu làm nhà ở, để bố trí đăng ký hồ sơ đứng tên người ngoài vào. Với sự thông đồng thống nhất từ các chủ đất, các gia đình, thậm chí tộc họ, và tiếp tay của một số cán bộ nhà đất địa phương, những thửa đất gia đình lớn sẽ được chia tách sang nhượng, trong đó không ít “khách mua đất” đăng ký thẳng thành thành phần có đất sở hữu. Chỉ cần việc quản lý đất đai địa phương có sự nhập nhèm, việc đánh tráo các hồ sơ đăng ký “từ khách qua chủ” kiểu này sẽ có thể thực hiện được.

Đông đảo người dân chờ làm thủ tục về đất đai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính TP. Buôn Ma Thuột. Ảnh: Hoàng Tuyết

Một cách khác là người mua đất gom thửa đất lớn thuộc các gia đình khác nhau tại một khu vực thành một, đăng ký chuyển nhượng sang thuộc sở hữu cá nhân. Sau đó, cá nhân lại tự tách thửa chia lô, cải tạo hạ tầng rồi đăng ký sang nhượng lại cho những người khác. Có nhiều trường hợp “phản khách vi chủ” này được tiến hành khéo léo, thông qua các hồ sơ công chứng thiếu thẩm định, để tạo nên cả một khu vực dân cư, tổ xóm được phân lô bán nền hay xây nhà ở liền kề, nhà xây sẵn cho thuê… rất rầm rộ, giá trị giao dịch không ngừng tăng cao.

Bán nhà ra ruộng

Khi chính quyền và cơ quan chức năng siết chặt việc kiểm soát, trên thị trường xuất hiện dạng đầu cơ thứ hai nhắm vào các khu vực đất canh tác sản xuất. Giới đầu cơ sẵn sàng hợp tác với các chủ đất canh tác nông nghiệp thực hiện sang nhượng đất ở thổ cư của người dân một cách đường hoàng. Chủ đất sẽ rời khỏi phần đất thổ cư của mình, chuyển qua đất canh tác để “dựng lều làm lán”, ở tạm bợ trong một thời gian, sau đó làm hồ sơ xin chuyển một phần đất canh tác sang đất ở để đáp ứng nhu cầu thực tế của gia đình. Cơ quan chức năng đi thẩm định dĩ nhiên phải công nhận hiện trạng nhà ở của người dân là không có thật, để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho họ.

“Chiêu” này đã tỏ ra hiệu nghiệm khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất tại các xã, phường, nhất là các vùng canh tác nông nghiệp ở xa. Chỉ cần cán bộ địa phương “thông qua” là có thể biến một khu nhà ở thổ cư thành khu phân lô bán nền rất hợp pháp. Chủ đất lại chuyển tiếp phần đất ruộng, đất vườn thành nhà ở; cứ thế “đánh lấn” từng phần, đúng thời điểm là có thể chuyển đổi toàn bộ đất sở hữu canh tác, nhà ở gia đình thành xóm đầu tư nhà ở mới. Chiêu thức này có thể giúp biến hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp thành đất thổ cư, thực sự là vấn đề không hề đơn giản để xử lý của các địa phương.

“Tằm ăn rỗi”

Đây là chiêu thức đang được vận dụng ở một số khu vực đất nông nghiệp, đất canh tác sản xuất. Đó là lợi dụng chính sách thu hút đầu tư kinh tế, phát triển các dịch vụ như du lịch sinh thái, các nhà đầu cơ sẵn sàng bỏ vốn chuyển quyền sở hữu nhiều diện tích đất canh tác, gieo trồng của người dân đăng ký thành các dự án đầu tư du lịch, cảnh quan, trang trại, homestay… Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo đó khá thuận tiện, đặc biệt nếu được gắn với sự hiện diện, đăng ký một số chủ thể sở hữu như doanh nghiệp đầu tư, du lịch… Sau đó, nhà đầu cơ sẽ tiến hành cải tạo đất sở hữu, phân chia thiết kế thành các phân khu chức năng, bố trí xây dựng nhà ở, văn phòng, khu dịch vụ… để hợp thức hóa việc tăng tỷ lệ xây dựng, mặt sàn bê tông… Đến khi hội đủ các điều kiện, diện tích đất bố trí nhà và đất ở, nhà đầu cơ tiến hành sang nhượng, chuyển đổi lại hoạt động đầu tư của mình, và dần dần biến một phần diện tích đăng ký làm đất thổ cư.

Cách tiến hành này có thể nói là lâu bền, tốn thời gian, công sức nhưng cơ hội tìm thấy lợi nhuận lại khá lớn, tiến hành thuận tiện. Không ít nhà đầu tư thừa nhận, vận dụng cách “tằm ăn rỗi” này sẽ có thể triển khai thành công tại các khu vực canh tác đang có nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu chuyển đổi sử dụng đất bám sát các quy hoạch địa phương. Cứ mỗi ngày tiến một bước, các dự án đầu cơ từ cách này rất hiệu nghiệm để phá vỡ và can thiệp vào quy hoạch từng phân khu của các địa phương.

Không ít nhà tư vấn môi giới địa ốc thừa nhận, giai đoạn “sốt đất” ở Đà Nẵng những năm 2013, các cách thức này đều được vận dụng hiệu quả nhất định, từ đó chuyển đổi nhiều hồ sơ đất đai sang nhượng tại địa bàn, đặc biệt là đất phân lô bán nền. Tất cả khiến thị trường bất động sản địa phương không ngừng tăng nhiệt, đến nay coi như chạm đỉnh, gây ra biết bao hệ lụy khó lường. Liệu bài học này có lặp lại ở thị trường bất động sản Đắk Lắk thời gian tới hay không? Câu hỏi này rất cần các cơ quan chức năng giải đáp.

Nguyên Đức