Bất động sản đô thị sẽ “ấm” trở lại?

Sau giai đoạn trầm lắng, với những tác động tích cực từ chính sách quản lý và nỗ lực thay đổi của giới kinh doanh, thị trường nhà đất bắt đầu có dấu hiệu hồi phục. Như một chu kỳ vận hành mới theo hình sin, một số lĩnh vực đầu tư, khai thác quỹ đất ở đô thị đã có dấu hiệu “ấm” trở lại.​​​​​​​

Nhìn nhận của một số chuyên gia tư vấn thị trường cho thấy, những khu vực đô thị “quá nóng” trước đây, với định giá tăng trưởng thị trường quá cao sẽ khó bề khôi phục như cũ, cần thêm thời gian để thẩm thấu. Song với các thị trường, khu vực quy hoạch mới chịu tác động của vấn nạn “bong bóng đất” trước đây, thì cơ hội khôi phục nhu cầu nhà và đất ở là sẽ sớm tái hiện. Trong đó, vùng đất cao nguyên Đắk Lắk với thủ phủ Buôn Ma Thuột chắc chắn sẽ chuyển động khá nhanh.

Rõ ràng giá trị quy hoạch

Ồ ạt mở rộng diện tích nhà ở đô thị, xây dựng quá nhiều quỹ nhà ở thương mại vượt xa nhu cầu thực tiễn, để thị trường nhà đất bị giới đầu cơ thao túng… là những bài học thực tế ở một số địa phương, và là cái giá phải trả quá đắt về câu chuyện bất động sản cả nước thời gian qua. Sau câu chuyện này, các chuyên gia tư vấn kinh tế đều nhìn nhận, lời giải giúp chấm dứt tất cả nhập nhèm, hỗn loạn ấy vẫn chỉ là cần quy hoạch và giám sát tổ chức quy hoạch tốt.

Thực tế cho thấy, khi các dự án phát triển quỹ nhà đất, mở rộng các đô thị được triển khai, vai trò giám sát của các địa phương về tuân thủ quy hoạch, đảm bảo giữ đúng phân vùng đất đai theo định hướng tài nguyên không được coi trọng. Nhiều dự án, khu vực đầu tư “xé quy hoạch” với những điều chỉnh cục bộ, dẫn đến những sai phạm trong tổ chức khai thác và kiểm soát thị trường. Tất cả liên quan các nhóm lợi ích, lần lượt bộc lộ nhược điểm và bị ách tắc khi thị trường biến động, cơ quan quản lý tăng cường kiểm soát, dẫn đến nhiều hệ lụy về vi phạm quản lý đất đai, tài sản công…

Một góc Dự án Khu đô thị sinh thái Suối Xanh ( TP. Buôn Ma Thuột). Ảnh: Khả Lê

Tất cả khiến Trung ương cùng các bộ, ngành vào cuộc, ngân hàng siết chặt các quỹ tín dụng và cơ chế cho vay đầu tư. Hệ quả là toàn bộ thị trường bất động sản “đóng băng” suốt từ giữa năm 2022 đến nay buộc phải cơ cấu lại sản phẩm và định hướng phát triển thị trường ổn định lại. Hiện tại, một số động thái tháo gỡ từ các cấp quản lý, và hướng xoay chuyển sản phẩm, hình thức đầu tư từ các đơn vị có năng lực, trách nhiệm đang dần giúp thị trường từ từ chấn hưng. Theo đó, vấn đề quản lý quy hoạch lại một lần nữa được nhấn mạnh, là nền tảng để các địa phương rà soát, cân đối lại bài toán quỹ đất và phát triển đô thị, đáp ứng đúng và đủ nhu cầu thị trường. Những hình thái biến tướng trong đầu cơ đất đai, như chiếm dụng chuyển đổi đất nông nghiệp, sử dụng sai mục đích các dạng đất sản xuất, lâm nghiệp… thành đất ở đô thị, đều lần lượt được thẩm định lại và phải kiên quyết chấn chỉnh. Công tác quy hoạch càng rõ ràng, thì thị trường nhà ở đô thị càng được giám sát và phát triển hiệu quả.

Ba lĩnh vực đất đô thị “ấm” dần?

Thị trường nhà đất Đắk Lắk và riêng tại TP. Buôn Ma Thuột trong giai đoạn hậu dịch bệnh COVID-19 cũng có biến động phức tạp bởi giới đầu cơ và môi giới, song rất nhanh đã được chấn chỉnh bởi thái độ kiên quyết kiểm soát từ cơ quan chức năng. Vấn đề an toàn vùng biên giới, ổn định quỹ đất canh tác nông nghiệp đã được chính quyền chỉ đạo sâu sát đến cấp cơ sở, từ đó giới hạn được những sự vụ liên quan đến chuyển đổi đất đai, chuyển quyền sử dụng đất sai mục đích… Thị trường nhà đất địa phương nhanh chóng tránh được nạn đầu cơ đất ở diện rộng và đi vào trật tự sắp xếp, kể cả một số khu vực nhạy cảm cũng được chấn chỉnh sau các hành động kiên quyết từ cấp quản lý.

Cho đến nay, khi các ngân hàng bắt đầu tháo dần yêu cầu siết tín dụng, mở rộng các gói vay đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, các dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại Đắk Lắk bắt đầu dấu hiệu hồi phục. Một số thành phần dự án đô thị mới và mảng nhà đất tự do trong dân đã giao dịch trở lại.

Theo các chuyên gia, hoạt động nhà đất hiện tại đã được chấn chỉnh so với giai đoạn ban đầu, dự báo sẽ có những phân khúc nhà đất nhanh chóng “ấm” trở lại. Đó là các khu vực nhà đất thuộc ba nhóm đối tượng: nhà đất đã hiện hữu và đầy đủ tính pháp lý, nhà đất trong các khu đô thị được quy hoạch và nhà đất trong các khu chỉnh trang đô thị sẵn có (đô thị cũ). Tiêu chí chính của ba nhóm này là thuộc phân vùng đất đã được quy hoạch theo định hướng sử dụng đất ở địa phương, đủ các điều kiện pháp lý và ổn định theo các yêu cầu từ phía ngân hàng và cơ quan quản lý.

Trong đó, nhóm nhà ở tự do của người dân, tập trung tại các khu đô thị sẵn có, nhất là vùng trung tâm TP. Buôn Ma Thuột hiện đang được quan tâm và có giao dịch thực tế, bởi chính nhu cầu nhà ở của người dân. Các tổ chức môi giới, kinh doanh lâu nay đều nhằm khai thác mảng nhu cầu này.

Mảng nhà ở tại các dự án đô thị mới, cụ thể với các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, cộng đồng… sẽ là vùng phát triển nhu cầu giao dịch mạnh và nhanh chóng trong thời gian tới. Cơ hội cho chính người dân tại các dự án này sẽ liên quan các chính sách cho vay của ngân hàng, với những ưu đãi hợp tác về chung cư nhà ở xã hội, nhà phố liên kế thương mại…

Thay cho tâm lý sở hữu các khu đất nền, đất canh tác nông nghiệp để chờ được chuyển đổi mục đích sử dụng như trước đây, giờ đây người dân và các nhà đầu tư bất động sản đã hiểu, chỉ có các dự án quy hoạch đô thị rõ ràng, đầy đủ pháp lý và tài sản hiện hữu mới thực sự là điểm chọn đầu tư. Cơ hội an cư, lạc nghiệp của người dân sẽ rất cụ thể và đó chính là tầm nhìn của những đô thị mới.

Nguyên Đức