Cần minh bạch với đất nền phân lô

Trong công tác quy hoạch đất ở đô thị, đất nền phân lô luôn là khu vực được quan tâm khai thác nhiều nhất. Tâm lý chung của nhiều người vẫn luôn mong được sở hữu những mảnh đất xây dựng nhà cửa, an cư dài lâu. Vậy với các đô thị đang phát triển như TP. Buôn Ma Thuột, bài toán quy hoạch nhà ở theo hướng phân chia đất nền này cần được triển khai thế nào cho hợp lý?

Các nhà tư vấn quy hoạch đều thừa nhận, trong một bức tranh chỉnh thể về đầu tư nhà ở đô thị, các nhà quản lý phải luôn định vị rõ 3 phân khúc nhà và đất ở khác nhau: nhà ở thương mại liền kề, nhà ở xã hội và nhà tự xây dựng (nền đất hoặc nhà ở riêng lẻ, biệt thự tư nhân). Trong đó, các khu đô thị thương mại sẽ nhấn mạnh tỷ lệ lớn các dạng nhà phố liền kề, thuộc căn hộ riêng lẻ, hay căn hộ thương mại (shophouse); các khu dân cư chỉnh trang đô thị sẽ ưu tiên kêu gọi đầu tư các khu nhà ở xã hội, chung cư…

Riêng phân khúc đất nền chia lô để người dân xây dựng nhà ở luôn là mảng đầu tư được nhiều người quan tâm nhất, và ở dự án nào cũng cần được cân đối hiện hữu. Lý do đơn giản là nhà ở người dân tự xây dựng luôn được xem là tài sản, được Nhà nước công nhận và tạo điều kiện sở hữu từ lâu. Tùy theo từng phân khu chức năng, quy hoạch thiết lập, các khu vực đất sở hữu quyền sử dụng của tư nhân, được phép xây dựng nhà ở, bố trí phân chia theo thiết kế của nhà quy hoạch, sẽ phải được công bố đầy đủ và thực hiện các bước triển khai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận, sở hữu một cách thuận lợi.

Các quy định về đất đai đã được họ “cụ thể hóa” với sự phân biệt rạch ròi về quyền sử dụng. Những dạng nhà ở xây sẵn, có không gian sử dụng chung, hạ tầng công cộng đi kèm luôn có thời hạn sở hữu nhất định. Còn đất phân lô bán nền được xây dựng nhà ở, sẽ có thời hạn sử dụng dài lâu hơn, và nhất là, không gian sở hữu sinh hoạt luôn được người dân tùy ý bố trí sử dụng. Đa phần người dân quan niệm, nhà ở phải gắn liền với đất ở, và nhà ở thì phải có gian thờ tự tổ tiên, có gian bếp bày biện chu đáo, đều là liên quan đến quan niệm nhà ở phân lô đất nền như vậy.

Người dân cần được sở hữu đất nền phân lô đã quy hoạch.

Đô thị Buôn Ma Thuột, trong tầm vóc phát triển được định dạng 20 năm qua, và định hướng thời gian tới, với các tiêu chí văn minh hiện đại, diện tích nhà và đất ở mở rộng hơn nhiều lần, lại càng không thể tách rời tâm lý lựa chọn này của người dân. Dĩ nhiên, với định dạng một đô thị dịch vụ thương mại, Buôn Ma Thuột rất cần ưu tiên dư địa cho những hướng phát triển nhà ở thương mại, chú ý diện tích sàn nhà ở kết hợp kinh doanh dịch vụ. Những cụm đô thị mới của địa phương, những năm qua và thời gian tới, luôn ấn định rõ xu hướng lựa chọn này, kích thích hình thành những nhóm thị dân mới gắn với đầu tư kinh tế thương mại, phát triển dịch vụ kinh doanh tại đô thị mới.

Nhưng, phần lớn người dân địa phương, từ trong tâm niệm cố hữu, luôn mong sở hữu đất đai gắn liền nhà ở. Đây là lý do để trong những đợt “sốt đất” vừa qua, phân khúc đất nền phân lô trong khu đô thị, trung tâm TP. Buôn Ma Thuột, và cả ở những khu vực tiếp giáp đô thị, luôn có chỉ số hồ sơ giao dịch cao nhất. Giá thị trường giao dịch đất nền cũng luôn tăng vọt, thậm chí có khu vực vượt qua cả dự tính kiểm soát của các nhà đầu tư và cấp quản lý.

Trước thực tế này, các nhà quản lý đã không ngừng đưa ra những yêu cầu siết chặt kiểm soát phân lô đất nền, cấm tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất sai mục đích ở những khu vực đất canh tác, nông nghiệp hay đất rừng. Việc kiểm soát các hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất sang đất ở cũng được nghiêm túc rà soát, chỉ chấp nhận những trường hợp nhu cầu nhà ở có thật và cấp thiết. Song nhu cầu đăng ký đất phân lô bán nền trong người dân vẫn tăng bất chấp mọi cảnh báo và vượt qua nhu cầu thực tế.

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường Đắk Lắk, có ba vấn đề nổi cộm ở đây, cần được chấn chỉnh xử lý nghiêm. Thứ nhất là hiện tượng kinh doanh nhà đất đầu cơ trục lợi, do các nhóm và cá nhân kinh doanh tiến hành, thổi phồng thông tin, dựa vào những kênh truyền bá không chính thức gây hoang mang tâm lý dư luận, cần được các cấp thẩm quyền điều tra xử lý. Thứ hai là tâm lý người dân dao động trước các thông tin mập mờ về quy hoạch phát triển, cần được xử lý bằng động thái công bố thông tin quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch phân khu chức năng ở các cấp cơ sở một cách minh bạch. Thứ ba là định hướng truyền thông, phân tích cho dư luận nắm rõ các bước đầu tư quy hoạch, phát triển đô thị của địa phương, nhằm tạo ra những nguồn quỹ đất nền, quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại dịch vụ, để người dân được tiếp cận, sở hữu hợp lý.

Đây cũng là yêu cầu cần thiết để tỉnh Đắk Lắk và TP. Buôn Ma Thuột nhận diện lại tình hình trong thời gian tới, tiến hành lập quy hoạch và triển khai tiến độ đầu tư các khu dân cư, khu đô thị thỏa đáng hơn. Trong đó, cạnh quỹ nhà ở thương mại, địa phương cần phải định rõ những diện tích, thiết kế quy hoạch nhà ở phân lô, đất nền sở hữu để người dân tự xây dựng nhà ở là rất cần thiết. Chính quyền cần thống kê chính xác nhu cầu nhà ở của người dân địa phương, không nên đánh đồng nhu cầu này với xu hướng đầu cơ nhà đất, qua đó định vị rõ nguồn quỹ đất ưu tiên bố trí đất nền, đất dự phòng phát triển đô thị trong quy hoạch.

Nguyên Đức