Quản lý bất động sản TP. Buôn Ma Thuột: Cần định vị rõ đất quy hoạch

Theo nhìn nhận của một số nhà tư vấn lĩnh vực nhà đất, thị trường bất động sản Đắk Lắk và cả Tây Nguyên trong ba năm gần đây tương tự thị trường TP. Đà Nẵng và các tỉnh duyên hải miền Trung giai đoạn 2009 – 2014.

Sở dĩ có “sự chậm trễ” này, là khu vực cao nguyên vốn ít biến động đầu cơ đất, mãi sau dịch bệnh COVID-19 mới lộ điều kiện đầu tư thuận lợi. Song, bởi đi sau, bất động sản Tây Nguyên cần thấy rõ bài học kinh nghiệm ở miền Trung: phải kiểm soát nhà đất quy hoạch, không để nạn đầu cơ thao túng!

Nền tảng quy hoạch đất

Nhìn lại quá khứ, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Đà Nẵng chia sẻ, đã có giai đoạn thành phố này bùng nổ đầu cơ đất, khi thông tin được đưa ra đều nhấn mạnh cơ hội trục lợi giá trị đất tăng không ngừng.

Nhiều khu vực đất trong quá trình chuyển đổi chỉnh trang đã bị giới đầu tư tung tin, sau một thời gian ngắn có thể tăng vọt giá gấp 3 – 5 lần, khiến dư luận rúng động, “nhà nhà bán đất, người người buôn đất”.

Nguyên nhân tình trạng này là do công tác quản lý quy hoạch địa phương xáo trộn, nhiều khu vực chuyển đổi sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư, gây ra chênh lệch giá thị trường. Hệ lụy cho đến nay, Đà Nẵng và nhiều địa phương rất lúng túng để giải bài toán đầu cơ quá cao về thị trường bất động sản.

Một góc khu đô thị Eco City. Ảnh: Nguyễn Gia

Đối chiếu tình trạng này với Đắk Lắk, phải thấy rằng, sau dịch bệnh, thời điểm 2021 – 2022, địa phương cũng xuất hiện những loại tin đồn, và những “đội quân săn đất” xuất hiện ở các huyện lỵ, cò kè, thu gom đất trong dân. Thông tin từ các “đội quân” này là dựa vào các bản đồ quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị, huyện lỵ, thao túng tâm lý người dân về cơ hội “đổi đời” khi các thị trấn lên thị xã, các dự án giao thông sẽ triển khai…

Khu vực TP. Buôn Ma Thuột, với thông tin triển khai nhiều dự án đầu tư đường vành đai, đường cao tốc, khu đô thị mới, các dự án bệnh viện, trường học cấp tỉnh… đã khiến nhiều người dân hoang mang, tranh nhau tìm cơ hội hưởng lợi chênh lệch giá cả thị trường. Thị trường địa ốc Đắk Lắk, trong một thời gian ngắn vì thế đã rất nhanh “nóng” lên.

Điều may mắn là trước xu hướng này, chính quyền tỉnh với chủ trương giữ yên quy hoạch đã có, hạn chế đến mức thấp nhất những biến động thị trường theo thông tin bên ngoài, nhất là kiểm soát chặt vấn đề chuyển đổi sử dụng đất, ngăn chặn tình trạng tự phát phân lô bán nền, đổi đất canh tác sang nhà ở đô thị… Nhờ sự kiên định đó, một số vụ việc cán bộ địa phương có dấu hiệu cấu kết giới đầu cơ đã được phát hiện, xử lý nghiêm, từ đó “giảm nhiệt” thông tin thao túng thị trường. Ở bước kiểm soát này, nền tảng quy hoạch đất minh bạch, công khai là yếu tố để Đắk Lắk “không dẫm chân” của những đô thị đi trước.

Cần kiểm soát tốt nhà ở đô thị

Đây là vấn đề quan trọng được chính quyền Đắk Lắk xác định trong thời gian qua, và vẫn tiếp tục ấn định trong lộ trình tăng trưởng sẽ đến. Theo đó, những đô thị, đặc biệt là TP. Buôn Ma Thuột, cần định vị rõ quy hoạch đất và nhà ở đô thị, đánh giá đúng tầm, dự báo chính xác nhu cầu diện tích đất ở và sàn nhà ở đô thị sẽ cần tăng, kiểm soát kiến trúc nhà ở đô thị sẽ thay đổi. Được như vậy, thành phố sẽ tránh được những nguy cơ bùng nổ thông tin “bong bóng thị trường”, ngăn chặn từ đầu những dữ liệu tiêu cực về phát triển đô thị, đầu cơ đất, và bảo đảm giữ vững bản đồ quy hoạch, phân loại đất sử dụng.

Ở đây, cần thấy rõ thị trường nhà đất tự do luôn có sự so sánh giá đất quy hoạch luôn cao hơn đất chuyển nhượng tự phát trong dân hoặc các dự án “chạy trước”. Đây là dạng thao túng tâm lý thị trường, khi cho rằng giao dịch quyền sử dụng nhà và đất ở trong các khu vực quy hoạch không lợi bằng đất tự chuyển quyền sử dụng bên ngoài, hướng nhà đầu tư vào đầu cơ kiếm lợi từ chênh lệch giá đất. Khi mỗi mét vuông nhà ở đô thị có giá chuyển nhượng vài triệu đồng, so với đất chuyển nhượng canh tác trong dân chỉ có vài trăm nghìn đồng, chắc chắn tâm lý người dân xáo động. Song, thực tế việc chuyển nhượng đó là vô hiệu, bởi việc kiểm soát quy hoạch đô thị hóa của địa phương không chấp nhận những biến động sử dụng đất không đúng nhu cầu. Do đó, nếu không kiên định thấy rõ vấn đề, nhiều người dân, nhiều tổ chức rất dễ “dính bẫy” đầu cơ, mất tiền oan uổng vào những khu vực đất không có khả năng chuyển nhượng hay chỉnh trang phát triển.

Ông Nguyễn Duy Bảo, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Tây Nguyên – Đất Xanh Service (TP. Buôn Ma Thuột) chia sẻ, những người dân, nhà đầu tư có nhu cầu sở hữu nhà đất thật cần hết sức tỉnh táo trước thông tin thị trường. Người mua nên chọn đầu tư vào những dự án đô thị đã quy hoạch rõ, đủ các điều kiện hạ tầng và pháp lý, đảm bảo giao dịch an toàn, có đội ngũ môi giới chính thức.

Cụ thể ở TP. Buôn Ma Thuột, nhà đầu tư không nên chọn nhà đất giao dịch tự phát, chưa đủ hồ sơ pháp lý mà nên tìm hiểu các dự án đô thị mới, đã được cơ quan chức năng thẩm định rõ ràng, để chọn được những hồ sơ nhà và đất ở đủ điều kiện giao dịch. “Không nên nghĩ đến cơ hội sở hữu đất canh tác để hưởng chênh lệch, mà với nhu cầu đầu tư thực sự, đất ở đã quy hoạch trong vùng đô thị mới đúng là cơ sở để người mua liên hệ”, ông Bảo nhấn mạnh.

Đây cũng là lý do để các cơ quan quản lý nên quan tâm truyền thông, định vị rõ hiện trạng đất ở đã quy hoạch đô thị của địa phương!

Nguyên Đức