Cần đảm bảo sự tương thích với các luật khác có liên quan

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (viết tắt là dự thảo Luật) có các quy định liên quan chặt chẽ với các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự…

Qua rà soát, đối chiếu, nhận thấy một số quy định của dự thảo Luật chưa đảm bảo tính thống nhất với các luật hiện hành có liên quan, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.

Thứ nhất, về người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”: theo quy định tại Điều 5 dự thảo Luật thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể: điểm b, Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”; Khoản 2 Điều 14, Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”; “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo Luật thì không có quyền sử dụng đất. Điều này chưa phù hợp với nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Mặt khác, nếu cá nhân người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung quyền của người mua nhà là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo. Như vậy, cần nghiên cứu, điều chỉnh để đảm bảo tính tương thích giữa dự thảo Luật và Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Người dân làm thủ tục về đất đai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính TP. Buôn Ma Thuột. Ảnh minh họa: Hoàng Tuyết

Thứ hai, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Quy định này chưa thật sự tương thích với quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Cụ thể: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản bán nhà có sẵn mới yêu cầu phải có Giấy chứng nhận; các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận.

Vì vậy, đề nghị xem xét, điều chỉnh lại quy định tại Khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật như sau để đảm bảo tính thống nhất giữa các Luật:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận trừ trường hợp pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định khác. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Thứ ba, về giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư: theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; (3) Chấp thuận nhà đầu tư. Điều 116 dự thảo Luật quy định 3 trường hợp giao đất, cho thuê đất: (1) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; (2) Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; (3) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo Luật không quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp được chấp thuận đầu tư, đề nghị bổ sung căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp này vào Điều 116 dự thảo Luật.

Ngoài những điều đã nêu ở trên, thiết nghĩ các quy định của dự thảo Luật cần thiết phải được rà soát, đảm bảo sự tương thích, thống nhất với các luật có liên quan, hạn chế tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

Đỗ Văn Nhân