Xem xét thấu đáo những vướng mắc liên quan đến đất đai qua giải quyết, xét xử các vụ án

Tham gia góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chánh án TAND tỉnh NGUYỄN VĂN CHUNG đã đóng góp, chia sẻ một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết, xét xử các vụ việc liên quan đến đất đai; đồng thời đề xuất một số vấn đề liên quan.

ThS. Nguyễn Văn Chung, Phó Chánh án TAND tỉnh.

1. Về vấn đề hộ gia đình sử dụng đất

Theo khoản 29, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Mặc dù quy định trên của Luật Đất đai đã xác định rõ khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, nhưng trên thực tế việc cơ quan nhà nước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã không làm rõ những nội hàm của hộ gia đình mà vẫn cấp GCNQSDĐ cho hộ. Vì vậy dẫn đến tình trạng tranh chấp có liên quan đến thành viên hộ gia đình, nhất là tình trạng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Về tên gọi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003 thì mỗi đơn vị cấp huyện có các Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Còn theo Luật Đất đai năm 2013 lại quy định VPĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; còn ở các cấp quận, huyện thì thành lập Chi nhánh VPĐKĐĐ. Theo quy định tại điều 24, Luật Đất đai 2013 trong đó quy định tổ chức dịch vụ công về đất đai là một trong những cơ quan quản lý đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên theo điều 4 và điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ngày 6/1/2017) thì VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trong lĩnh vực đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND tỉnh thành lập và có các chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND tỉnh. Quy định về VPĐKĐĐ và Chi nhánh VPĐKĐĐ như trên dẫn đến những bất cập, khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết, xét xử các vụ án hành chính liên quan đến hành vi, quyết định của Chi nhánh VPĐKĐĐ. Mà chủ yếu là xác định người bị kiện là Chi nhánh VPĐKĐĐ hay VPĐKĐĐ khi Chi nhánh VPĐKĐĐ có quyết định, hành vi trái pháp luật. Nếu xác định VPĐKĐĐ là người bị kiện sẽ khó khăn trong việc buộc VPĐKĐĐ phải thực hiện nhiệm vụ, trong khi nhiệm vụ đó thuộc thẩm quyền của Chi nhánh VPĐKĐĐ. Vì vậy đề nghị sửa đổi theo như quy định của Luật Đất đai 2003.

3. Về vấn đề diện tích tối thiểu để tách thửa

Theo quy định tại khoản 2, điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 thì: “Không được công chứng, chứng thực, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”. Quy định này hiện còn nhiều vướng mắc trong quá trình Tòa án giải quyết, xét xử các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình. Bởi lẽ, trong quá trình giải quyết, xét xử các vụ án như tranh chấp về thừa kế, tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và chia tài sản của vợ chồng đối với nhà đất. Nếu Tòa án áp dụng các quy định về diện tích tối thiểu tách thửa sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

Lực lượng chức năng huyện Krông Pắc thực hiện cưỡng chế thi hành án dân sự đối với một hộ dân nhận khoán với Công ty Cổ phần Cà phê Thắng Lợi. Ảnh minh họa: D. Tiến

4. Về giao dịch thế chấp tài sản

Khoản 2, điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Tuy nhiên, khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất không phải là chuyển giao quyền sử dụng đất theo điều 133, Bộ luật Dân sự 2015. Theo các quy định nêu trên khi ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà giao dịch trước đó vô hiệu thì ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình nên không được bảo vệ. Với quy định tại khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013 sẽ làm bất lợi cho hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng, vì rõ ràng ngân hàng không cần biết và không buộc phải biết giao dịch trước có vô hiệu hay không. Vì vậy, đề nghị sửa khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013 theo hướng bổ sung giao dịch thế chấp cũng là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất tạm thời.

5. Về xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là nội dung bất cập khá phổ biến, là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện và khởi kiện các vụ án hành chính tại Tòa án trong thời gian qua. Việc xác định giá đất và loại đất khi Nhà nước thu hồi đất luôn có xu hướng thấp hơn giá thị trường, do đó người bị thu hồi đất khiếu kiện rất nhiều và khá gay gắt.

6. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định của điều 203, Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai do hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết là TAND và UBND. Cụ thể: TAND giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã có GCNQSDĐ hoặc chưa có GCNQSDĐ. Còn UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất chưa có GCNQSDĐ. Như vậy, đất có hay chưa có GCNQSDĐ đều thuộc thẩm quyền của tòa án. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn giao UBND có thẩm quyền giải quyết đất chưa có GCNQSDĐ. Mặt khác, khi UBND giải quyết tranh chấp đất mà các bên đương sự không đồng ý thì lại được quyền tiếp tục khiếu nại lên UBND cấp trên hoặc khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp tại tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính. Vì thế, quy định này rất bất cập, lòng vòng, gây lãng phí thời gian, vật chất cho việc kiện tụng… nên đề xuất không giao cho UBND giải quyết tranh chấp đất đai.

Duy Tiến (ghi)