"Sốt" đất nền "đô thị hóa": Coi chừng nguy cơ "bong bóng" đất!

“Nhanh về chọn đất, đừng để lỡ cơ hội” là lời mời phổ biến trên mạng xã hội của các trang môi giới địa ốc Đắk Lắk thời gian gần đây. Dịch bệnh diễn biến phức tạp cũng không ngăn được các “đoàn quân lùng đất” tỏa ra khắp địa bàn tỉnh Đắk Lắk, nhất là về những vùng xã, huyện đang có định hướng mở rộng “đô thị hóa”.

Nhà nhà bán đất, người người buôn đất

Câu nói này đã trở thành nhận xét “cửa miệng” ở nhiều người dân huyện Ea Kar những ngày qua. Theo ghi nhận, những ngày cuối tháng 12/2021, thị trấn Ea Kar ghi nhận sự hiện diện của rất nhiều “đại gia miền Bắc và TP. Hồ Chí Minh” lên hỏi mua đất rẫy, đất vườn của người dân. Có trường hợp môi giới mỗi ngày tiếp đến chục nhóm khách, và “chốt giao dịch” thành công đến quá nửa. Tiếng dữ tiếng lành gì cũng đồn xa, người người nhà nhà háo hức hẳn lên, không ít người dân từ buôn bán tạp hóa, làm rẫy… vụt đổi nghề biến thành “đầu mối thông tin nhà đất”.

“Trúng thì chưa biết trúng không, nhưng xôn xao, ồn ào là có thật. Đến đâu cũng nghe bàn về bán đất”, anh Đ., một đầu mối chuyên giới thiệu đất ở khu vực Nông trường Cà phê 49 chia sẻ như vậy. Theo anh Đ., không riêng gì khu vực thị trấn Ea Kar, mà “cả rẻo” từ Phước An (huyện Krông Pắc) ngược lên và từ huyện Cư M’gar ngược ra phía bắc, đất canh tác của người dân đều “sôi” bởi “cơn sốt” giao dịch, chuyển nhượng. Từ đất vườn đến đất trại, đất hồ nước, khu vực nào cũng có người hỏi và có người chấp nhận chuyển nhượng.

Nhiều khu đất làm rẫy ở thị trấn Phước An (huyện Krông Pắc) đang được rao bán với giá tăng gấp 2 - 3 lần.

Mâu thuẫn giao dịch có thể thấy ở đây là đa số người dân chấp thuận “cắt bớt” một ít đất, bề ngang từ 10 – 15 m, trong khi giới lùng mua thường đề nghị mua đứt cả rẫy, cả vườn… Theo chị P.Q., một đầu mối giao dịch tại Phước An nói: “Ai cũng bảo cần mua đất rộng, vườn rộng để làm nhà vườn cảnh quan, trồng cây ăn trái lâu năm… đầu tư dài lâu này nọ. Nhưng sau khi bán rồi, chắc chắn sẽ thấy lô đất ấy lại được rao bán với giá cao hơn rất nhiều”.

Diễn biến đất đai “sốt nóng” đang đẩy giá đất lên cao. Đơn cử ở huyện Cư M’gar, đất trồng cây lâu năm đã chuyển giá từ tầm 60 triệu đồng/sào lên 200 triệu đồng/sào. Ở thị trấn Ea Kar và Phước An, giá đất giao dịch bình quân cũng được rao bán nâng gấp 3 – 4 lần so với mùa Tết 2021. Một số khu đất ven hồ sát Quốc lộ 26 đã tăng giá gấp đôi, nhiều lô đất tầm 1.200 m2 chuyên cây ăn trái đã được chào giá trên 700 triệu đồng, dĩ nhiên là đất không chuyển đổi mục đích…

Cảnh báo “bong bóng”…

Khác với sự háo hức đang diễn ra trong tâm lý người dân, một số cá nhân tư vấn môi giới từ TP. Nha Trang, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh lên Đắk Lắk nhìn nhận, dấu hiệu chuyển động đất đai tại địa phương mang nhiều nguy cơ tiềm ẩn, tương tự những động thái đã từng có ở các đô thị đi trước.

Đơn cử tại Đà Nẵng, giai đoạn 2015 – 2017, địa phương đã ghi nhận những “cơn sốt" đất, cuốn hút hàng nghìn người tham gia làm môi giới kinh doanh và hàng trăm héc ta đất trở thành hàng hóa rao bán mỗi ngày. Song sau một thời gian, bản chất vấn đề đã bộc lộ khi các đội quân “cò” đất lặng lẽ rút lui, để lại cả một thị trường “ê ẩm” bởi giá đất tăng vọt ảo, còn thực tế giao dịch rất ít ỏi. Đa số những người đầu tư, đầu cơ vào đất lâm cảnh vỡ mộng và nợ nần.

Ông Tuấn D., một “đại gia buôn đất” Đà Nẵng nhân chuyến thử nghiệm cơ hội tại TP. Buôn Ma Thuột đánh giá, hiện tại thị trường Đắk Lắk là thời cơ cho những ai muốn đầu cơ nhanh, “lướt sóng” thị trường. Chỉ cần bỏ ra một số vốn, nắm giữ những phần đất nông nghiệp nằm trong vành đai giải tỏa mở rộng đô thị hóa, hay có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, nhà đầu cơ có thể hưởng lợi khi sang nhượng lại, với mức lãi cao. Đây cũng là thực tế đã xảy ra ở Đà Nẵng hay TP. Hồ Chí Minh. Song vấn nạn đặt ra cũng không đơn giản cho thị trường và nhất là khâu quản lý địa phương.

Tuyến đường về Nông trường Cà phê 49 ngày càng sôi động với giá đất tăng. Ảnh: N.Đức

Có hai vấn đề đáng lưu tâm ở đây.

Thứ nhất, biến động đất trong giao dịch chuyển nhượng từ người dân sẽ tạo bối cảnh nhiều khu vực đất canh tác “bị” chuyển vào trạng thái mua bán, sẽ không được canh tác nữa, trong khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng chắc chắn không thể làm được. Nhiều vườn, rẫy trồng trọt được rao bán song sẽ chỉ nằm trên giấy tờ, tạo áp lực cho hoạt động quản lý đất đai địa phương. Nếu tình trạng này kéo dài, quy hoạch đất đai địa phương, nhất là định hướng cho sản xuất nông nghiệp sẽ có vấn đề.

Thứ hai, biến động giá đất trong giao dịch đang diễn ra tự phát sẽ đẩy giá đất địa phương lên cao, thậm chí gấp nhiều lần thực tế cho phép. Điều này sẽ dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường trong tương lai rất gần, và thực tế nhiều đô thị phát triển đã vấp phải tình trạng này, cho đến nay vẫn không thể tháo gỡ. Khi giá đất địa phương tăng ảo, mọi chỉ số giá cả cũng sẽ tăng theo, sẽ là vấn đề nan giải cho một thị trường địa ốc cần được quy hoạch và kiểm soát hiệu quả. Liệu tình trạng này có diễn ra với Đắk Lắk không, thật sự là câu hỏi rất cần được quan tâm giải đáp.

Nguyên Đức