Đầu tư đất ở đô thị: Cần hết sức tỉnh táo!

“Sốt đất” đang tiếp tục là câu chuyện "nóng" ở Tây Nguyên nói chung và Đắk Lắk nói riêng. Theo đó, những ngày qua, thông tin về các lượt giao dịch ở thị trường bất động sản, chủ yếu là đất nền do người dân chấp nhận chuyển đổi được ghi nhận tăng liên tục.  Song phải chăng đây là lựa chọn đúng của thị trường?

Các nhà tư vấn nhìn nhận, với bối cảnh đất đai còn tiềm năng mở rộng, Đắk Lắk dĩ nhiên sẽ duy trì tốt vận hội bất động sản đất nền, đa phần là đất nền thổ cư. Nhưng đây cũng chính là “bãi lầy” mà các thị trường đi trước như Hà Nội, Đà Nẵng… từng bị “mắc cạn”. Nên, tham gia vào thị trường hiện nay, nhà đầu tư và người có nhu cầu mua đất phải hết sức tỉnh táo cân nhắc.

Đất bị  “thổi giá” khắp nơi

Ông Lê Thế Quân, Tổng Giám đốc Công ty Thiên Tâm Land chia sẻ, hiện tượng “sốt đất” tại địa bàn Đắk Lắk diễn ra từ mùa đông 2021 đến nay là khó tránh khỏi, do những diễn biến thuận lợi và trào lưu của thị trường sau đại dịch. Trong đó, tâm lý tìm kênh đầu tư hiệu quả hơn cho dòng tiền, mong muốn tìm kiếm “ngôi nhà thứ hai” sau những cảm giác hoang mang, bất ổn ở nhiều cư dân tại đô thị lớn, và tâm lý dẫn dắt thị trường tìm lợi nhuận của một số nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, là ba tác động chính tạo nên những biến động vừa qua. Đặc biệt, Đắk Lắk, Tây Nguyên vốn dĩ là vùng đất “bị bỏ trống” nhiều năm qua, theo đánh giá cơ hội của những nhà đầu tư, đã đột nhiên “bật dậy” trở thành điểm hẹn lựa chọn đầu tư về bất động sản.

Điều đáng nói là thị trường nhà đất ở đây đa phần là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… do người dân sở hữu, trước dòng chảy thông tin kinh tế đầu tư, tự nhiên “lên giá”. Nhiều nhà đầu tư lẻ, khi tìm hiểu, đối sánh giá trị đất tại Đắk Lắk và những đô thị khác, cảm nhận sự chênh lệch lớn về giá trị đầu tư đất nền thổ cư, liền mạnh dạn “đánh một canh bạc” để hưởng lợi nhuận. Người dân, do những bất lợi về canh tác sản xuất những năm qua, và nhu cầu bức thiết của đời sống, dễ dàng đi đến thỏa hiệp, “cắt đi” một phần diện tích đất trồng trọt để sang nhượng cho người mua, với gợi ý cơ bản làm vườn sinh thái, địa điểm đầu tư du lịch… Tất cả tạo nên một dòng chảy giao dịch sôi động suốt những tháng qua, đặc biệt bùng nổ vào cuối năm, khi đại dịch thoái giảm.

Người dân và nhà đầu tư nên chọn đất nền, nhà ở thuộc các dự án đã quy hoạch và đầy đủ pháp lý.

“Ăn theo” tình hình này, rất nhiều nhà đầu tư lần đầu tiên tìm cơ hội đã đổ dồn về Đắk Lắk, và “đội quân” môi giới chuyên nghiệp từ các địa phương như Đà Nẵng, Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… đổ bộ lên địa bàn, gieo rắc thông tin, lan truyền các dữ liệu quy hoạch, phát triển hạ tầng mang tính… thăm dò, thu hút sự tò mò của dư luận để tạo nên những cơn “sóng ngầm” bất động sản tự phát.

Cho đến nay, từ TP. Buôn Ma Thuột lan tỏa đến các huyện xung quanh, như Cư M’gar, Krông Pắc, Ea Kar, Buôn Đôn…, lan về tận tỉnh Đắk Nông, hầu như các loại đất đai đều lên giá, sự giao dịch lan tràn. Ông Quân nhìn nhận: “Nhiều cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản dù không am hiểu thị trường, nhưng vì lợi ích cá nhân, tung tin đồn thổi và làm nhiễu thị trường”.

Không “sa” vào “ma trận đất nền”

Theo các nhà tư vấn, hoạt động thị trường nhà đất hiện nay ở Đắk Lắk đang nhiễu loạn, người đầu tư cần hết sức tỉnh táo để không “sa” vào những “ma trận đất nền”. Đó là mảng phân khúc đất canh tác nông nghiệp không được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư, nhưng do nhiều người môi giới “biến tấu” và những mánh khóe thông tin khác, dựa trên các “sổ đỏ”, được hiểu nhầm thành cơ hội sở hữu đất nền dài lâu, “có thể phân lô đăng ký lại quyền sử dụng đất”. Có nhiều lý do chủ quan và khách quan để dẫn đến tình trạng này, song cơ bản, đây đều là những diện tích đất nằm trong quy hoạch nông nghiệp, đất trồng trọt, chỉ vì người môi giới và người bán “cố tình” đưa sai lệch thông tin, dù đưa vào giao dịch thị trường tự do, thậm chí “ra công chứng” nhưng chắc chắn không có hiệu lực chuyển đổi sang đất thổ cư.

Ông Huỳnh Kiều, Chủ tịch lâm thời Hiệp hội Bất động sản Đắk Lắk nhìn nhận, nguy cơ rủi ro khi giao dịch nhà đất trên “sổ đỏ” đất nông nghiệp là rất lớn. Nhà đầu tư chớ nên quá cả tin, cũng như đừng để “tỷ suất lợi nhuận” hứa hẹn mang lại sau giao dịch làm mờ mắt mà chấp nhận “làm liều”. Chủ trương quản lý đất đai của chính quyền tỉnh Đắk Lắk đến nay đang thực sự rất chắc chắn, rất khó có trường hợp “lọt sót” chuyển đổi đất thuộc quy hoạch canh tác thành đất thổ cư. Cho nên, những phần diện tích đất canh tác, do người dân hoặc các tổ chức tự ý phân lô bán, đều là sai phạm và không thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng được.

Do đó, để thực sự có cơ hội đất nền thổ cư an tâm, vững chắc, người có nhu cầu, nhà đầu tư lẻ nên tìm đến các dự án đô thị đã được quy hoạch, với các phần đất nền sở hữu dài lâu, hoặc nhà ở thương mại có giá trị sử dụng hữu hạn theo quy định của pháp luật. Những khu vực dự án này đã rõ ràng thông tin quy hoạch, đầy đủ các cơ sở pháp lý, chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng văn hóa, thậm chí hỗ trợ điều kiện sinh kế cho cư dân, lại được các ngân hàng hỗ trợ vay vốn nếu cần, nên hoàn toàn thuận lợi để người dân xây dựng nhà ở bền lâu, hoặc nhà đầu tư có thể giao dịch sinh lợi rất rõ ràng.

Nguyên Đức