Giữ “nhịp” cho thị trường bất động sản (kỳ 2)

Kỳ 2: Khó khăn “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản

Những bất ổn tồn tại bên trong ngành bất động sản (BĐS) không chỉ khiến thị trường “đóng băng” trong thời gian dài mà còn khiến các doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực này điêu đứng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro.

Hạn chế từ nội lực của doanh nghiệp

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh rơi vào trạng thái ảm đạm, nhiều DN không đủ khả năng trả lương cho nhân viên nên đa số DN là hội viên của Hiệp hội BĐS Đắk Lắk phải cho nghỉ đến 70% nhân sự và chỉ giữ lại lực lượng nòng cốt, thậm chí một số DN phải đóng cửa, tạm ngưng hoạt động.

Ghi nhận trên thị trường, hiện nay các DN BĐS trên địa bàn tỉnh đã đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động khá nhiều, số lượng môi giới không chuyên tham gia vào thị trường trong giai đoạn "nóng sốt" đầu năm 2022 đã giảm nhiều hoặc đã nghỉ làm hay chuyển sang ngành nghề khác đến 80%, chỉ còn khoảng 20% là hoạt động cầm chừng nhưng không hiệu quả. Một số sàn giao dịch BĐS lớn ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tham gia mạnh vào thị trường Đắk Lắk để bán dự án BĐS các năm 2020, 2021, 2022 đến nay đã “rút quân” gần hết.

Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đắk Lắk thường xuyên tổ chức các cuộc gặp gỡ nhằm kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp.

Bà Dương Thị Lan, Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc SALA (TP. Buôn Ma Thuột) chia sẻ, đối mặt với những biến động lớn của thị trường trong thời gian vừa qua, bản thân công ty đã bị ảnh hưởng không nhỏ về doanh thu cũng như nhân sự. Nguyên nhân của những khó khăn trên là do sức mua giảm mạnh khiến thị trường BĐS bị chững lại, ít có giao dịch. Cũng như nhiều DN khác, công ty cũng đối mặt với tình trạng thiếu vốn kinh doanh và thiếu nhân sự có chuyên môn cao cũng như đội ngũ đào tạo môi giới chuyên nghiệp, lành nghề. Cùng với đó, do thị trường BĐS của tỉnh nhỏ dẫn đến nhanh bão hòa, DN muốn phát triển lớn rất khó, trong khi tính cạnh tranh của thị trường lại rất khốc liệt.

Theo Hiệp hội BĐS tỉnh Đắk Lắk, đa số DN BĐS trên địa bàn tỉnh còn non trẻ, được hình thành từ những đợt "sốt đất" nên kinh nghiệm thực tiễn, khả năng phân tích thị trường còn nhiều hạn chế. Các DN này chủ yếu dùng đòn bẩy từ nguồn vốn tín dụng nên khi ngân hàng tăng lãi suất và siết room tín dụng, khủng hoảng xảy ra rất khó đứng vững. Bên cạnh đó, đa số nhân viên mà các công ty BĐS trên địa bàn tỉnh tuyển dụng chỉ làm việc theo thời vụ. Mặt khác có hàng trăm nhóm làm BĐS tự phát không thuộc biên chế của công ty nào. Họ là những người tham gia vào thị trường rất thường xuyên nhưng không được đào tạo một cách bài bản. Vì vậy nhiều BĐS được "thổi giá", tạo bong bóng, sốt ảo.

Thêm một yếu tố nữa là do nhân sự trong các DN BĐS thiếu tính ổn định. Đặc biệt là các DN hành nghề môi giới, những nhân sự lãnh đạo nòng cốt và nhân viên được đào tạo bài bản, khi thị trường “nóng” thì họ lại nghỉ làm tại các DN, tách ra mở công ty riêng dẫn tới khó khăn trong vận hành DN.

Tác động của “ngoại lực”

Đối mặt với những biến động của thị trường, khó khăn của DN BĐS tập trung vào một số vấn đề lớn như: tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu DN. Thêm vào đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã tác động đến DN đầu tư BĐS, khiến một số DN thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, kinh doanh, tinh giản lao động, các nhà thầu phải dừng thi công… Các DN phát triển dự án và nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu DN cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ.

Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc SALA (TP. Buôn Ma Thuột) Dương Thị Lan (đứng) chia sẻ cùng đội ngũ nhân viên những bí quyết vượt qua khó khăn.

Khảo sát từ phía các DN BĐS cho thấy, hiện nay, các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn chồng chéo, chưa rõ ràng và chưa nhất quán, dẫn đến hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai cũng chồng chéo và phức tạp, gây khó khăn cho DN. Chẳng hạn như trong quy hoạch chung sử dụng đất là phù hợp và được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng khi xin phép xây dựng lại không phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng nông thôn. Đặc biệt, UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của một số đơn vị hành chính cấp huyện chưa kịp thời. Điều này làm ách tắc các hồ sơ pháp lý và ảnh hưởng đến việc triển khai hoạt động kinh doanh của DN. Điển hình nhất là đến nay UBND tỉnh vẫn chưa phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của TP. Buôn Ma Thuột. Bên cạnh đó, thủ tục cấp phép dự án đô thị liên quan đến nhiều cơ quan, sở, ngành nhưng quy trình thực hiện chưa có tính nhất quán, xuyên suốt giữa các bộ phận quản lý nhà nước, dẫn đến tiến độ triển khai dự án chậm, chi phí đầu tư đội lên rất cao, tăng giá thành sản phẩm, lệch pha cung - cầu.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguyên nhân của thực trạng trên là hệ thống pháp luật hiện hành có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển, vô tình tạo thành những "điểm nghẽn", gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư. Thêm vào đó, việc Ngân hàng Nhà nước đột ngột “hãm phanh” tín dụng, các hoạt động đầu tư trên thị trường có hiện tượng "chững lại", khiến doanh thu bán hàng của các DN BĐS bị ảnh hưởng mạnh. Hoạt động phát hành trái phiếu của DN vẫn chưa đạt hiệu quả, dẫn đến tiếp cận vốn bị hạn chế. Các quy định về mặt pháp lý trong lĩnh vực BĐS hay thay đổi, quy hoạch chưa có sự đồng bộ và dài hạn cũng là khó khăn cho DN. Cuối cùng là sự “bát nháo” về giá cả thị trường, các BĐS đang bị "loạn giá" gây tâm lý bất an cho khách hàng, nhà đầu tư.

(Còn nữa)

Kỳ 3: Lộ diện “vùng sáng” trên thị trường bất động sản

Khả Lê