Sốt đất “ăn theo” các dự án quy hoạch xây dựng công trình đô thị

Tường nhà, cột điện v.v... đều được tận dụng để dán biển quảng cáo bán đất

Khoảng 7 năm về trước, việc mua đất ở khu vực TP. Buôn Ma Thuột không khó lắm, chỉ cần bỏ ra vài ba chục triệu đồng cũng có thể mua được một lô đất nông nghiệp có diện tích từ 80 m2 trở lên (chưa chuyển đổi mục đích sử dụng). Tuy nhiên, tại thời điểm này, việc mua nhà đất ở BMT trở nên khá khó khăn, nhất là tại mặt tiền của các trục đường lớn: Lê Thánh Tông, Đinh Tiên Hoàng, Phan Chu Trinh… và ngay cả đất trong các hẻm sâu, ngõ ngách cũng trở nên “khan hiếm”. Chị Nguyễn Thị Hoàng Liên ở đường Lê Hồng Phong cho biết, cách đây 5 năm, gia đình chị mua lô đất có diện tích gần 100 m2 trong hẻm sâu, cách trục đường chính khoảng 200 m, giá lúc đó là 150 triệu đồng, chị dựng tạm căn nhà nhỏ lợp tôn để ở. Đến nay, có người đã trả giá trên 2 tỷ đồng, chị vẫn chưa muốn bán.

Mặc dù vậy, việc mua bán nhà đất trong nội thành, nơi có các hoạt động dịch vụ, kinh doanh nhộn nhịp cũng không còn hấp dẫn nhiều đối với giới đầu cơ như trước. Họ bắt đầu chuyển hướng tìm mua đất dọc theo các dự án quy hoạch, xây dựng, mở rộng phạm vi thành phố ra các vùng lân cận như phường Khánh Xuân, Ea Tam, Tự An, Tân An… khiến thị trường bất động sản ở những nơi này hết sức sôi động. Từ đầu năm 2010 đến nay, khi Dự án xây dựng khu đô thị mới đồi Thủy văn và Trung tâm Thể dục thể thao. TP. Buôn Ma Thuột (trên trục đường Trần Quý Cáp), Dự án quy hoạch khu dân cư Km4- Km5 thuộc phường Tân An và nhiều Dự án khác được triển khai, thì hàng trăm hộ dân có đất lân cận cũng “té nước theo mưa”, phân chia đất của mình thành các lô nhỏ, đồng loạt nâng giá lên rao bán. Hầu hết các khu đất này đều là đất nông nghiệp, song được các chủ đất đẩy lên với mức giá đất thổ cư khá cao: lô 5m ngang, dài 15-25m có giá 120- 150 triệu đồng. Anh Đ.V.V tại đường Trần Quý Cáp cho hay: năm ngoái, khu đất 1 ha đang trồng cà phê của anh không nằm trong diện quy hoạch nên anh đã chia bán được 3 lô, còn lại 5 lô có người hỏi mua nhưng anh chưa muốn bán. Nhiều người mua đất đầu cơ để đó, chờ giá lên bán kiếm lời. Anh Lê Minh Huân, mua được 2 lô đất trên đường Trần Quý Cáp (gần với khu Bệnh viện vùng Tây Nguyên đang xây dựng) và ở phường Khánh Xuân tính toán: giá đất bây giờ vẫn chưa cao lắm, nhưng sau vài năm, khi công trình hoàn thành đi vào hoạt động, anh hy vọng sẽ bán được với giá cao.

Người tìm mua đất xem sơ đồ Dự án quy hoạch trên đường Trần Quý Cáp.

Dịch vụ môi giới, “cò đất” hưởng lợi

Từ những nhu cầu mua bán nhà đất tăng cao, đã tạo môi trường thuận lợi cho đội ngũ “cò đất”, dịch vụ môi giới nhà đất phát triển. Lực lượng này len lỏi vào tận các ngõ ngách nội, ngoại thành; tiếp cận “săn sóc” các chủ đất một cách tận tình. Anh N.V.L, ở đường Hoàng Hoa Thám cho biết: anh treo biển bán đất buổi sáng, buổi chiều đã có người gọi điện thoại đến tự xưng là nhân viên môi giới (dù anh không có nhu cầu nhờ đến trung tâm môi giới), và sau đấy hầu như ngày nào cũng có người gọi điện làm phiền, giới thiệu là nhân viên của trung tâm này trung tâm kia, muốn bán đất nhanh thì phải qua tay họ… khiến anh phải cất biển và thay số điện thoại để không bị làm phiền. Cũng có chủ đất vì muốn bán được nhà, đất nhanh chóng nên đã tìm đến các “Trung tâm” như một cứu cánh. Họ được các nhân viên săn đón tận tình, cứ ký một hợp đồng môi giới, chủ đất phải mất phí 200.000-400.000 đồng. Khi bán được nhà, đất thì bên môi giới cũng được mức hoa hồng rất hậu hĩnh, từ 20- 30% giá trị nếu lô đất ấy bán dưới 1 tỷ đồng, 10- 15% cho lô trên 1 tỷ đồng. Chưa kể, bên môi giới còn được người mua đất trích thưởng nếu giao dịch mua bán thành công nhanh chóng. Quả thực, công việc này không hề vất vả mà thu nhập rất cao. Anh L.A.T, Giám đốc Trung tâm môi giới nhà đất ở TP. Buôn Ma Thuột cho biết: bình quân mỗi tháng Trung tâm của anh giao dịch thành công khoảng từ 2-5 hợp đồng mua bán nhà đất. Không chỉ vậy, trong quá trình giao dịch, nếu thấy lô đất nào giá rẻ, khả năng bán thuận lợi, lợi nhuận cao anh sẵn sàng mua để đầu cơ, bán lại cho người khác khi được giá. Bên cạnh các Trung tâm môi giới, đội ngũ “cò đất” tự do hiện cũng hoạt động khá xông xáo. Tuy không giao dịch bằng văn bản mà chủ yếu bằng miệng, nhưng lại rất hiệu quả. Tiếp xúc với một “cò đất” tên là Hưng, được anh cho hay: từ khi đặt chân sang lĩnh vực này, anh đã nhận giao dịch hàng trăm hợp đồng mua bán nhà đất, giấy tờ chuyển nhượng. Hộ nào gặp khó khăn anh giúp giải quyết rất nhẹ nhàng, vì biết rõ các thủ tục để làm đúng luật. Giao dịch thành công mỗi hợp đồng, anh chỉ lấy một khoản chi phí của cả bên bán và mua với số tiền bằng 2/3 so với các trung tâm môi giới, nên được nhiều người biết đến và tin tưởng.

Hiện tại, nhu cầu bán đất của người dân TP. Buôn Ma Thuột đang rất lớn, giới đầu tư cũng bắt đầu đi “săn lùng đất” khắp nơi. Tuy nhiên, trên thực tế nếu đi sâu tìm hiểu mới thấy rằng, thị trường bất động sản ở đây vẫn còn khá ì ạch, do sức mua hằng năm tuy có tăng, nhưng không đáng kể; trong khi đó nhu cầu bán đất lại khá cao. Theo đánh giá của giới chuyên gia về bất động sản: từ năm 2009 đến nay, số người có nhu cầu mua nhà đất chỉ tăng khoảng 35%, nhưng nhu cầu bán tăng trên 85% so với những năm trước đó. Nguyên nhân chính là do người mua và người bán đều chưa nắm rõ về các Dự án quy hoạch xây dựng thành phố, do việc xây dựng các Dự án quy hoạch cụ thể, chi tiết tại địa bàn còn khá chậm, chưa thống nhất. Bên cạnh đó, nhiều khu đất rao bán vẫn còn là đất nông nghiệp, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng nên việc đầu tư vào đó cũng đồng nghĩa với “đánh đu cùng may rủi”, vì nếu bị quy hoạch xây dựng công trình công cộng thì việc đền bù theo giá đất nông nghiệp chẳng được bao nhiêu, trong khi người mua trước đây lại mua theo giá đất thổ cư khá cao.

Ông Lưu Văn Khôi, Trưởng phòng Tài nguyên môi trường TP. Buôn Ma Thuột cho biết: khi người dân mới chỉ nghe thông tin (dù chưa chính xác) về các Dự án quy hoạch xây dựng công trình đô thị thì họ đã tự ý phân lô đất lân cận để rao bán, chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không thông qua chính quyền địa phương. Người dân tự mở đường trong các lô đất bán khá rối rắm, rất khó quản lý về sau trong việc cấp số nhà, phân chia khu phố... Còn bà Phan Thị Minh Thảo, Phó trưởng phòng Quản lý đô thị thì kiến nghị: để quản lý và ngăn chặn tình trạng phân lô bán đất nông nghiệp dưới hình thức thổ cư, cần có những chế tài đủ mạnh, chặt chẽ và đồng bộ trong việc triển khai xử lý…

 Bài và ảnh: Lê Thành