Nhiều giải pháp chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản

Thời gian gần đây, tình hình mua bán chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tại TP. Buôn Ma Thuột diễn ra rất sôi động.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp kê khai không đúng giá giao dịch trên thị trường, dẫn đến thất thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Ngành thuế đã triển khai nhiều giải pháp chống thất thu thuế đối với hoạt động này.

Năm 2021, trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột phát sinh hơn 27.800 hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về BĐS. Trong đó, số lượng hồ sơ kê khai giá tính thuế trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá tính thuế do UBND tỉnh quy định chiếm tỷ lệ cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là hiện nay chưa có quy định khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng BĐS bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng; hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thuế về giá đối với chuyển nhượng nhà đất không có, dẫn đến thiếu thông tin về giá để so sánh, đối chiếu, làm cơ sở ấn định thuế. Bên cạnh đó, ý thức tự giác kê khai đúng giá giao dịch trong chuyển nhượng BĐS của một bộ phận người dân chưa cao. Hiện nay, vẫn còn tồn tại hai dạng hợp đồng khi giao dịch mua bán BĐS (hợp đồng viết tay đặt cọc ghi nhận giá bán thực tế và hợp đồng có chứng thực văn phòng công chứng). Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, gây thất thu thuế cho Nhà nước. Chưa kể, khung giá đất của UBND tỉnh ban hành chưa theo kịp với tốc độ tăng giá đất thực tế trên thị trường.

Nhiều trường hợp người mua bán đất đai ghi giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế đã gây thất thu ngân sách nhà nước. (Trong ảnh: Một khu đất phân lô bán nền tại xã Cư Êbur, TP. Buôn Ma Thuột).

Thời gian gần đây, Chi cục Thuế TP. Buôn Ma Thuột đã triển khai nhiều giải pháp để hạn chế thất thu ngân sách đối với giao dịch BĐS. Cụ thể, đơn vị tuyên truyền để người dân hiểu về các quyền lợi, trách nhiệm của người mua, người bán BĐS; mức thuế và những trường hợp được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân; mức lệ phí trước bạ phải nộp khi phát sinh chuyển nhượng BĐS.

Cùng với đó, khi tiếp nhận hồ sơ tính thuế từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, cán bộ thuế thực hiện kiểm tra các thông tin người nộp thuế kê khai trên hồ sơ khai thuế như: Đối chiếu, so sánh giá đất thực tế tại địa bàn, giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá chuyển nhượng trên hợp đồng để đánh giá đầy đủ, chính xác các thông tin trong hồ sơ khai thuế. Trường hợp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất hợp lý thì ban hành công văn tạm dừng giải quyết hồ sơ gửi đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nêu lý do tạm dừng xử lý hồ sơ.

Đồng thời, Chi cục Thuế mời người bán, người mua đến làm việc để tuyên truyền, giải thích cho người nộp thuế hiểu và nâng cao ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật thuế. Sau khi phân tích, tuyên truyền và giải thích, người nộp thuế đã tự nguyện kê khai lại giá tính thuế mà người mua và người bán đã thỏa thuận trước đó để đơn vị tiến hành xác định nghĩa vụ tài chính cho người nộp thuế theo quy định.

Đối với những trường hợp chuyển nhượng đất tái định cư, đất đấu giá, các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá…, nếu sau khi tuyên truyền, giải thích mà người nộp thuế vẫn không thực hiện tự nguyện kê khai lại giá tính thuế thì ngành thuế thực hiện ấn định thuế theo các quy định của Luật Quản lý thuế.

Đến nay, trên địa bàn thành phố đã có hơn 1.000 trường hợp người nộp thuế được cán bộ thuế giải thích, tuyên truyền và đã tự nguyện kê khai lại, từ đó nguồn thu ngân sách tăng thêm hơn 6 tỷ đồng.

 Đặc biệt, với việc Chi cục Thuế đề nghị các văn phòng công chứng tuyên truyền, giải thích để người dân thực hiện kê khai đúng giá trị chuyển nhượng trước khi công chứng đã tác động đến việc kê khai giá trên hợp đồng tăng nhiều so với giá do UBND tỉnh quy định. Điều này góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước rất nhiều.

Người dân làm thủ tục hành chính về đất đai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính TP. Buôn Ma Thuột.

Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế TP. Buôn Ma Thuột Phạm Thái Viên cho biết, hiện công tác chống thất thu thuế trong giao dịch BĐS còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi thực hiện. Cụ thể, một số người nộp thuế vẫn tìm mọi cách để "làm khó" cho cơ quan thuế; việc mua bán thường thanh toán bằng tiền mặt, trường hợp cần tổ chức xác minh tài khoản ngân hàng thì thời gian nhận kết quả xác minh rất lâu, làm ảnh hưởng đến tiến độ xử lý hồ sơ.

Đặc biệt, những thửa đất ở đã sử dụng, hình thành quyền sử dụng từ lâu, đất nông nghiệp có diện tích lớn thì việc thực hiện ấn định thuế theo yếu tố giá không có cơ sở vững chắc do thiếu thông tin, vì thành phố chưa có sàn giao dịch BĐS, dữ liệu về giá giao dịch của các thửa đất không có.

Chi cục Thuế thành phố kiến nghị đến Cục Thuế Đắk Lắk báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh BĐS và yêu cầu các văn phòng công chứng phối hợp trong việc tuyên truyền công dân khi chứng thực các hợp đồng mua bán theo giá thực tế mua bán. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể, thống nhất trong quá trình thực hiện, nhất là về cách thức nhận diện rủi ro, xử lý đối với từng trường hợp…

Minh Chi