Ba kịch bản đáng lo ngại trong “sóng đất”

Đắk Lắk đang trong “làn sóng” giao dịch nhà đất tự phát, khi thông tin “sốt đất” tiếp tục lan truyền và lượng người tìm mua, chủ động giao dịch đất đai tại các huyện thị tăng nhanh. Giới chuyên môn nhìn nhận, đây chủ yếu là hiện tượng “thổi giá” của giới đầu cơ, với ít nhất ba kịch bản đáng lo ngại cần lưu tâm.

“Bó đũa chọn cột cờ”

Kịch bản đầu tiên, phổ biến nhất trong giới kinh doanh nhà đất lâu nay là tạo “bó đũa chọn cột cờ”. Đây là kịch bản đánh vào tâm lý “đám đông” của cộng đồng xã hội để thu lợi đầu tư trong thời gian ngắn.

Giới đầu cơ muốn gây “bão đất” ở một địa phương, bước đầu lẳng lặng thu gom những diện tích đất riêng lẻ trên địa bàn, giá chuyển nhượng khá thấp. Hầu như các khoảnh đất có vị trí tốt, đều lọt vào tầm ngắm này. Khi đã đủ lượng diện tích lớn, giới đầu cơ sẽ cho một cá nhân mua một vị trí đất đẹp, với giá tăng 2 – 3 lần, ví dụ từ 200 triệu đồng đến 600 triệu đồng/lô đất nền hay rẫy hoa màu. Sau đó, họ lại mua vị trí đất khác, hoặc chính lô đất đó, với giá tăng thêm 2 – 3 mức nữa. Giá giao dịch “chốt lại” có thể đến 1 tỷ đồng cho một lô đất vốn giao dịch 200 triệu đồng.

Khu vực đất có tầm nhìn đẹp gần ruộng, hồ ở xã Ea Kao (TP. Buôn Ma Thuột) "sốt giá" vì được giới đầu tư săn đón.

Thế là tâm lý xã hội tại địa phương bùng nổ so sánh, từ vụ việc riêng lẻ bất thường thành “cơn sốt” lên giá chung, đẩy khung giao dịch toàn bộ lên mức cao gấp 2 – 3 lần. Khi lượng giao dịch đã diễn ra, hấp dẫn nhiều người đổ xô vào khu vực “bó đũa so cột cờ”, giới đầu cơ sẽ chuyển nhượng toàn bộ đất thu gom và biến mất, để lại một thị trường rối loạn, người bán, người mua đều hoang mang không rõ giá trị thật của thị trường. Những ai lỡ bỏ tiền giao dịch “theo cột cờ” phải ngậm đắng nuốt cay tiếp tục “ôm đất” chờ “cơn sóng” sau, và thị trường cứ thế tiếp tục tăng giá không dừng.

Điều nguy hiểm của kịch bản này là khiến giá đất các địa phương luôn có chiều hướng tăng lên, do những nhà đầu tư, đội ngũ môi giới cứ phải tiếp tục hô hào “lên sóng” để bù lỗ cho chính giao dịch của mình.

Vũ điệu “bẻ cọc”

Kịch bản thứ hai đã từng xảy ra ở một số khu vực “đất nóng” của Đà Nẵng, là giới đầu cơ tung các “đội quân thổi giá” vào từng khu vực đang giao dịch đất sôi động. Những “chim mồi” này tiếp cận các lô đất tốt để đặt cọc giao dịch với giá thường gấp đôi thị trường. Chủ đất sau khi nhận cọc sẽ bất ngờ với nhóm thứ hai xuất hiện đề nghị đặt mua với giá cao hơn. Có thể thêm lần thứ ba, người hỏi mua sẽ nâng giá giao dịch hơn nữa, kể cả gấp 4 lần thị trường.

Thế là tâm lý “ăn xổi” sẽ tự động phát sinh ở chủ đất, dẫn dắt họ liên lạc lại với người đã đặt cọc đầu tiên để thương lượng lại, chấp nhận hủy hợp đồng và “đền cọc”. Tính toán của người bán là với mức giá mua sau cao hơn hẳn mua trước, khoản “lỗ” đền cọc là chấp nhận được. Nhưng đáng tiếc, sau khi thực hiện “bẻ cọc”, chủ đất không tìm thấy người đặt mua lần 2 hay lần 3 nữa, cay đắng mất tiền với chính lô đất sở hữu của mình.

Thực tế từng xảy ra, giới đầu cơ thường dẫn dụ chủ đất được giao dịch “bẻ cọc” thành công lần đầu, làm nảy sinh tâm lý chủ quan, dễ dàng “bẻ cọc” ở các giao dịch về sau, với giá ngày càng cao và cuối cùng “ôm trái đắng” vì “đội quân thổi giá” tự động biến mất.

Những "đội quân" giao dịch đất đang xuất hiện ngày càng nhiều ở Đắk Lắk.

Kịch bản này gây hệ lụy bất an trong cộng đồng xã hội, nhất là tâm lý hoang mang, thái độ man trá trong giao dịch đất đai ở các địa phương, tạo cơ sở cho những “phi vụ” thâu tóm đất đai ở giới đầu cơ mà luôn giữ được mức giá giao dịch cao trên thị trường.

Cưỡi “sóng triều” vượt “đá ngầm”

Kịch bản này được áp dụng ở những khu vực đang phát triển đất đai, đô thị hóa nhanh chóng, theo kiểu “sóng sau đè sóng trước”.

Dựa trên tình hình đã xáo trộn, giới đầu cơ sử dụng đội ngũ môi giới tung thông tin “nóng” ở nhiều khu vực nhà đất, tạo cơ hội cho những người đầu tư nhỏ thành công ở các giao dịch ban đầu, đẩy dần giá thị trường lên. Nhiều người đầu tư, từ chỗ dè dặt với các cơ hội giao dịch, sau vài lần thành công sẽ tự tin, thậm chí sốt sắng lao vào những giao dịch giá trị cao hơn, sẵn sàng vay nhiều tiền để sở hữu nhanh các lô đất giá trị nhằm kiếm lợi nhuận nhiều hơn nữa. Cách hưởng lợi “lướt sóng” thị trường giúp nhiều người chỉ sau một thời gian ngắn có mức tích lũy “choáng ngợp”. Song khi thị trường “xuống đáy”, chính họ sẽ bị va vào những “bãi đá ngầm” bên dưới và thảm bại đắng cay, thậm chí tán gia bại sản.

Có thể nói, kịch bản thứ ba đang chính là nguyên nhân làm nhiều đại gia nhà đất ở Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh vướng vòng lao lý. Đây là vấn đề giới kinh doanh địa ốc Đắk Lắk cần hết sức chú ý để không dẫm vào “vết xe đổ” và khiến thị trường mang họa theo.

Trong tình hình biến động đất đai hiện tại ở Đắk Lắk, ba kịch bản trên nếu diễn ra liệu sẽ gây ra những hệ lụy gì, là vấn đề không thể xem nhẹ!

Nguyên Đức