Góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi)

Một số vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) gồm 14 chương và 206 điều. Tại Chương XI quy định về nghĩa vụ cơ bản của công dân gồm 28 Điều (từ Điều 160 đến 188 Điều) đã cụ thể hóa đầy đủ quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất, qua nghiên cứu nội dung chương quy định về quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, tôi xin góp ý một số nội dung cụ thể sau:

Thứ nhất, tại Điều 161 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (6 ý kiến tham gia). Tại khoản 2 Điều 161 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng có đưa 2 phương án để lựa chọn:

Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.

Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo tôi, nên chọn phương án 1 vì đảm bảo độ an toàn pháp lý cho các hợp đồng giao dịch; phù hợp với Luật Công chứng năm 2006, đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung thêm phương án 1 với nội dung như sau: Bỏ cụm từ "chứng thực" tại phương án 1 vì lý do, Luật Công chứng 2006 khái niệm và quy định cụ thể tách bạch giữa công chứng và chứng thực. Do đó, việc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất là không đúng bản chất của nó và không phù hợp với Luật Công chứng. Bên cạnh đó, đề nghị thay cụm từ "nhu cầu" thành cụm từ "tự nguyện" và biên tập lại như sau: "Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo tự nguyện của các bên" cho phù hợp với pháp luật dân sự; thể hiện tính tự nguyện của các bên yêu cầu công chứng hợp đồng. Nếu dùng cụm từ "nhu cầu" sẽ xảy ra tình trạng tranh chấp vì có thể hai bên tham gia hợp đồng một bên thì có nhu cầu công chứng, chứng thực bên kia thì lại không. Do đó, khó có thể thỏa thuận, cũng như thực thi hợp đồng.

Thứ hai, tại Khoản 1, Điều 177 dự thảo quy định: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 160  và Điều 164 của Luật này;

b) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 168 của Luật này".

Đề nghị sửa đổi và biên tập Khoản 1 Điều 77 như sau: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ tại Điều 160; Điều 164 và Điều 168 của luật này" như vậy, sẽ đảm bảo ngắn gọn, dễ hiểu nhưng vẫn đảm bảo về nội dung của điều khoản.

 Tương tự, tại khoản 1, Điều 179 dự thảo biên tập lại như sau: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có các quyền, nghĩa vụ sau: Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 160; Điều 164 và Điều 168 của luật này."

Thứ ba, đề nghị bổ sung cụm từ "tổ chức" vào Điều 184 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho đầy đủ, chính xác vì ngoài hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì còn có tổ chức mà điển hình là các mô hình “hợp tác xã”  nên cần bổ sung thêm tổ chức vào điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo tinh thần của điều 184 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và biên tập lại như sau: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho tổ chức, hộ gia đình... lệ phí địa chính.

Thứ tư, tại Khoản 3, Điều 185 dự thảo quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”, là không khả thi, bởi lẽ xác định không trực tiếp sản xuất nông nghiệp là rất khó. Vì vậy, nên bổ sung cụm từ "có nhu cầu" thay cho cụm từ "trực tiếp" và biên tập khoản 3 như sau: "Hộ gia đình, cá nhân không có như cầu sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”, như vậy sẽ chính xác và hợp lý hơn.

Đỗ Văn Nhân