"Loạn" thị trường bất động sản (Kỳ cuối)

[links(left)]

Kỳ cuối: Nguy cơ "vỡ bong bóng" và giải pháp ổn định thị trường nhà đất(*)

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang “sốt” ảo, tiểm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ "vỡ bong bóng" là có thật. Vấn đề đặt ra cho các cơ quan chức năng cùng với chính quyền địa phương là tăng cường công tác quản lý đất đai, xây dựng, phát triển các dự án BĐS, nhà ở phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân.

Nguy cơ "vỡ bong bóng"

Thực tế, quỹ đất ở tại TP. Buôn Ma Thuột còn lớn, số lượng người dân thực sự mua nhà, đất để ở không tăng nhiều, giao dịch đất đai chủ yếu là giới đầu cơ, “cò” đất nên giá đất được hình thành trên cơ sở bị thổi phồng. Do đó, giá nhà, đất hiện nay chỉ là hiện tượng “sốt” ảo.  Dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, "bong bóng" được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể vỡ bất ngờ, gây thiệt hại cho người mua. Theo lý giải của các chuyên gia, tình trạng “sốt” giá đất bên cạnh chiêu trò của giới “cò”, còn có tác động của tâm lý mua theo đám đông. Cụ thể, người này thấy người kia mua đất ở khu vực nào thì tìm mua theo mà không tìm hiểu giá trị thực tế của sản phẩm, hạ tầng xung quanh, do đó nguy cơ rủi ro cao.

Khu nhà kiểu biệt thự tại phường Khánh Xuân, TP. Buôn Ma Thuột của một doanh nghiệp bất động sản xây để bán lại.

Giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại TP. Buôn Ma Thuột cho biết, với tình hình thị trường BĐS hiện tại, “cò” đất là đối tượng được hưởng lợi nhiều, trong khi đối với những doanh nghiệp hoạt động chân chính, mang tính lâu dài sẽ bị thiệt hại nặng vì bị giảm uy tín, khách hàng mất lòng tin. Bên cạnh đó, những người dân có nhu cầu thực sự cũng phải chấp nhận mua với giá cao, một số người vay ngân hàng để mua, nên nguy cơ thua lỗ cao. Nhiều người ăn theo thị trường, bỏ tiền mua nhà, đất của “cò” để kinh doanh nhưng mua thì dễ, bán rất khó, đành chấp nhận “ôm" đất.

Có người thấy “sốt” đất cũng đem bán mảnh đất phải vay mượn, tích góp trong thời gian dài mới mua được, đến khi muốn mua lại mảnh đất khác ưng ý thì giá đất đã bị đẩy quá cao. Chưa kể, nhiều người đổ tiền mua nhà, đất thì số tiền này sẽ thành “tiền chết” vì không được đầu tư vào sản xuất, tiêu dùng, quay vòng vốn nhanh để tái sản xuất, giúp phát triển nền kinh tế. Đến khi "bong bóng" BĐS vỡ cùng với hiệu ứng dầu loang sẽ gây thiệt hại không chỉ cho người mua mà còn tạo gánh nặng cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Thị trường BĐS hỗn loạn đã làm xuất hiện những điểm phát triển quá "nóng" về đất đai, gây khó khăn cho cơ quan chức năng, chính quyền địa phương trong công tác quản lý Nhà nước. Đơn cử như tại xã Cư Êbur, cơn “sốt” đất nặng nhất tập trung tại khu vực thôn 1, 2, 3, 7 và buôn Dhă Prông. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân đến địa bàn đầu cơ, kinh doanh đất dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền, nhiều cụm dân cư mới xuất hiện tạo áp lực trong công tác quản lý dân cư, phát triển hạ tầng xã hội.

Thắt chặt quản lý đất đai, trật tự xây dựng

Theo đánh giá của UBND TP. Buôn Ma Thuột, từ đầu năm 2019 đến nay, tình trạng mở đường, phân lô bán nền có chiều hướng gia tăng. Nguyên nhân là do một số tổ chức hoặc nhóm người đầu cơ đất, gây nên tình trạng đất tăng giá đột biến so với giá đất thực tế tại địa phương. Trước tình trạng này, cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đã thắt chặt công tác quản lý đất đai, lập lại trật tự xây dựng trên địa bàn.

Cụ thể, năm 2018 và 3 tháng đầu năm 2019, Sở Xây dựng và UBND các cấp trên địa bàn tỉnh đã ban hành 251 quyết định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng công trình trái phép, với tổng số tiền hơn 1,7 tỷ đồng. Riêng trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột, từ đầu năm đến nay, cơ quan chức năng đã phát hiện 40 trường hợp vi phạm về đất đai, xây dựng, đã ban hành 27 quyết định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Ngoài ra, thành phố chỉ đạo các xã, phường tăng cường kiểm tra, xử lý sớm ngày từ đầu đối với các công trình xây dựng trái phép trên địa bàn để hạn chế dần việc phải cưỡng chế.

Đồng thời, bố trí cán bộ địa chính, xây dựng, tổ dân phố thường xuyên bám sát địa bàn phụ trách, đẩy mạnh kiểm tra các công trình xây dựng đã được cấp phép (đặc biệt những công trình nhỏ trên diện tích đất nông nghiệp còn lớn) để bảo đảm xây dựng đúng thiết kế được phê duyệt. Trước đó trong năm 2018, địa phương đã phát hiện, xử lý 196 trường hợp vi phạm trong lĩnh vực này, trong đó có 147 trường hợp xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, 49 trường hợp xây dựng công trình không phép, sai phép trên đất ở.

Bên cạnh đó, qua kiểm tra tại 12 xã, phường, UBND TP. Buôn Ma Thuột cũng đã có văn bản phê bình Chủ tịch UBND các phường Khánh Xuân, Ea Tam, Tân Hòa và xã Cư Êbur đã buông lỏng trong công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng, để tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trên địa bàn. UBND thành phố cũng đã có văn bản giao cho chính quyền các xã, phường sớm công bố công khai bản đồ Kế hoạch sử dụng đất và danh mục các công trình dự án năm 2019. Bên cạnh đó, thành phố sẽ tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng với diện tích 0,21 ha đất ở nông thôn, 2,41 ha đất ở đô thị và thực hiện 8 dự án tạo vốn từ quỹ đất với diện tích 30,86 ha.

Khu vực trung tâm TP. Buôn Ma Thuột có mật độ xây dựng khá cao.

Thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà ở

Ông Lâm Tứ Toàn, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, thời gian qua, lĩnh vực phát triển nhà ở luôn được sự quan tâm, chỉ đạo của Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh, nên công tác quản lý, phát triển nhà ở của tỉnh đã đạt được những kết quả nhất định. Các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới được xây dựng theo quy hoạch, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã góp phần tạo cảnh quan, không gian đô thị của tỉnh, tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho một bộ phận dân cư, bảo đảm chính sách an sinh xã hội.

Cụ thể, trên địa bàn tỉnh hiện có 9 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đã và đang triển khai với tổng diện tích 98,5 ha, vốn đầu tư 4.070 tỷ đồng, trong đó có 3 dự án đã hoàn thành, 6 dự án còn lại đang triển khai đầu tư và lập thủ tục đầu tư. Đặc biệt, Dự án Phát triển nhà ở xã hội độc lập cho cán bộ công chức, viên chức TP. Buôn Ma Thuột có diện tích 1,75 ha, tổng mức đầu tư 105 tỷ đồng với quy mô 2 khối nhà chung cư, mỗi khối bảo đảm chỗ ở cho 90 gia đình đã xây dựng xong, tạo nhiều cơ hội cán bộ, công chức, viên chức sở hữu nhà ở với mức giá ưu đãi.

Hiện nay, tại các khu vực thị trường BĐS đang sôi động như đường Trần Quý Cáp, Y Wang, xã Ea Kao và xã Cư Êbur có một số dự án nhà ở kêu gọi nhà đầu tư và được các nhà đầu tư quan tâm. UBND tỉnh đã giao các sở, ngành triển khai các trình tự, thủ tục như đưa vào chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định pháp luật. Cụ thể, có 7 dự án nhà ở trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột đang triển khai lựa chọn nhà đầu tư, tổng diện tích dự kiến gần 167 ha, xây dựng theo hình thức biệt thự phố, nhà ở chung cư cao tầng, nhà liền kề…

Cũng theo ông Lâm Tứ Toàn, hiện nay người dân rất phân vân khi quyết định mua nhà, đất do không nắm rõ quy hoạch. Tuy nhiên, theo quy định chậm nhất là 15 ngày kể từ thời điểm quy hoạch được phê duyệt, đồ án quy hoạch phải được cơ quan có thẩm quyền công khai bằng nhiều hình thức khác nhau.

Nội dung công bố công khai bao gồm toàn bộ nội dung của đồ án quy hoạch đô thị và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị đã được ban hành, trừ những nội dung liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật Nhà nước. Trên cơ sở đó, người dân có thể tìm hiểu thông tin quy hoạch được duyệt thông qua các bản vẽ được đặt tại trụ sở cơ quan quản lý Nhà nước hoặc trên website của các địa phương có quy hoạch được duyệt…

Sở Xây dựng khuyến cáo, để tránh thiệt hại, ngoài việc tìm hiểu kỹ quy hoạch, người dân cần kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án như: văn bản giao chủ đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng... 

Hoàng Minh Thùy