Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: Coi chừng “mất trắng”

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản diễn ra sôi động, nhiều người mua đất chủ yếu để “đầu tư”, mua đi, bán lại trong một khoảng thời gian ngắn, làm xuất hiện một hình thức chuyển nhượng mới đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bằng hợp đồng ủy quyền.

Chuyển nhượng QSDĐ bằng hợp đồng ủy quyền nhằm các mục đích như: Việc chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian, đặc biệt đối với những người mua đầu tư theo kiểu “lướt sóng”, giúp họ mua nhanh, bán nhanh mà không mất thời gian chờ đợi làm thủ tục đăng ký sang tên QSDĐ. Ngoài ra, hình thức mua bán này còn nhằm mục đích tránh phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng ủy quyền là việc người sử dụng đất ủy quyền cho người khác để thay mặt mình thực hiện các quyền đối với mảnh đất và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng ủy quyền này, cơ bản người được ủy quyền có đầy đủ các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện. Tuy nhiên, xét về bản chất, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà chỉ ủy quyền thực hiện nhiệm vụ của chủ sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như sau:

Nhiều bảng rao bán đất trên đường Y Moal (phường Tân Lợi, TP. Buôn Ma Thuột). Ảnh: Lê Thành

Thứ nhất, do chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển QSDĐ từ người mua sang người bán trên thực tế, nên xét về bản chất người bán vẫn là chủ đất. Nếu xảy ra tranh chấp, người mua rất khó bảo vệ được quyền và lợi ích của mình, cũng như chứng minh là “chủ đất” mới. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, việc chuyển QSDĐ chỉ phát sinh hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, làm thủ tục sang tên đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, nếu ký kết hợp đồng ủy quyền thì mặc dù người mua (người được ủy quyền) có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền, nhưng người bán (người ủy quyền) trong trường hợp này vẫn là “chủ đất” nên về nguyên tắc họ có mọi quyền đối với thửa đất của mình. Bên cạnh đó, nếu người bán có nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…) thì các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên hoặc phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Do đó, người mua sẽ phải đối diện với nguy cơ mất mảnh đất mình đã bỏ tiền mua. Ngoài ra, trường hợp người nhận ủy quyền không bán được mảnh đất hoặc không muốn bán mảnh đất thì cũng không thể làm thủ tục sang tên QSDĐ cho người này.

Thứ hai, một trong các bên có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây thiệt hại cho bên còn lại; đặc biệt đối với bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ phải gánh chịu rất nhiều thiệt hại nếu bị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền dù là ủy quyền có thù lao hay không có thù lao. Do đó, đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì các bên cũng có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền bất cứ lúc nào. Trường hợp bên ủy quyền lật lọng, đơn phương chấm dứt việc ủy quyền thì bên được ủy quyền rất khó để chứng minh được mình là người chủ của mảnh đất đó. Thậm chí, nếu người được ủy quyền có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức.

Người dân cần cẩn trọng với những hợp đồng ủy quyền sang nhượng quyền sử dụng đất. Ảnh: Lê Thành

Thứ ba, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một trong những trường hợp chấm dứt hợp đồng là khi cá nhân giao kết hợp đồng chết. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa. Trường hợp, người được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt và QSDĐ lại quay trở lại với người ủy quyền, những người thừa kế của người mua không được hưởng bất cứ quyền lợi nào.

Thứ tư, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn, do đó, nếu hết thời hạn ủy quyền mà người được ủy quyền không thể bán được mảnh đất đó thì khi hết thời hạn ủy quyền bắt buộc phải ủy quyền lại. Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”. Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng ủy quyền mới. Trường hợp bên ủy quyền không đồng ý tiếp tục ủy quyền thì người mua sẽ mất toàn bộ quyền lợi với mảnh đất đó.

Thứ năm, người ủy quyền có nguy cơ mất đất thổ cư đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ kết hợp phải tách thửa. Thông thường, sau khi ký kết hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì người ủy quyền sẽ nhận tiền, còn người được ủy quyền sẽ nhận giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp người bán chỉ chuyển nhượng một phần diện tích trong tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận thì phải làm thủ tục tách thửa đất. Nếu người bán tin tưởng giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua làm thủ tục tách thửa và đăng ký đất đai, khi gặp phải người gian dối thì người bán có nguy cơ mất hết đất thổ cư. Ví dụ, người bán chỉ ủy quyền chuyển nhượng 200 m2 đất, thổ cư 60 m2 trong tổng diện tích 1 sào với 200 m2 thổ cư. Nhưng khi người mua (được ủy quyền) đi làm thủ tục tách thửa lại chuyển luôn 100% diện tích đất thổ cư sang thửa đất được tách thì người bán sẽ mất hết đất thổ cư, nếu phát hiện ra cũng rất khó để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Phan Hiền