"Cơn sốt" thị trường bất động sản ven đô (kỳ 1)

Cũng như hầu hết các tỉnh thành trong cả nước, những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. Buôn Ma Thuột diễn ra sôi động. Đặc biệt, gần 2 năm nay, “trục quay” của thị trường BĐS lại chuyển hướng về các xã vùng ven thành phố, tạo nên những làn sóng bất thường.

Kỳ 1: “Bắt mạch” thị trường bất động sản 

“Ăn theo” những vùng quy hoạch dự án, thời gian gần đây, giới kinh doanh, đầu cơ, môi giới BĐS đổ xô về địa bàn một số xã ven TP. Buôn Ma Thuột để mua bán đất, khiến giá đất biến động khó lường.

Giải mã sức hút

Từ khoảng năm 2015, thị trường BĐS trong khu vực nội thành Buôn Ma Thuột bất ngờ sôi động. Các công ty BĐS mọc lên khắp nơi, cạnh tranh nhau mua đi, bán lại đất dạng “lướt sóng”. Giới đầu cơ mua đất nông nghiệp với diện tích lớn rồi tự quy hoạch khu dân cư để mở đường, phân lô, bán nền, đẩy giá đất lên ngất ngưởng.

"Đội quân" môi giới (cò đất) ngày một đông rồi tỏa đi khắp nơi giới thiệu mua bán đất để hưởng tiền “hoa hồng”, ăn chênh lệch. Nhận thấy lợi nhuận kinh tế cao, nhiều người dân cũng dốc hết hầu bao để đầu tư vào đất, không ít trường hợp còn thế chấp tài sản gia đình vay vốn ngân hàng để lao vào canh bạc này. Giới kinh doanh thường sau khi mua đất, nếu có khách hỏi giá cao sẽ bán ngay để thu lợi.

Theo thống kê của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma Thuột, có thửa đất, chỉ trong vòng 3 tháng đã làm thủ tục sang tên đổi chủ cho 6 người, chưa kể hàng loạt lần giao dịch mua bán khác bằng hợp đồng viết tay có công chứng.

Biển bán đất được dán nhiều nơi trên địa bàn xã Ea Kao.

Đến tháng 3-2017, UBND TP. Buôn Ma Thuột ban hành các văn bản chỉ đạo siết chặt quản lý về tình trạng phân lô bán nền và xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp thì thị trường BĐS tại khu vực nội thành Buôn Ma Thuột, nhất là hình thức mua bán đất nông nghiệp bằng hợp đồng viết tay có dấu hiệu hạ nhiệt hơn.

Tháng 7-2020, UBND tỉnh có quyết định ban hành bảng giá và quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn năm 2020 - 2024. Theo đó, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở đô thị tăng cao, có khu vực tăng 200% - 300%. Nhiều người ôm đất nông nghiệp phân lô với giá cao (hầu hết là mua bằng hình thức hợp đồng viết tay), giờ bán không ai mua. Muốn xây nhà phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư thì không đủ điều kiện, và nếu có nằm trong khu vực cho phép chuyển đổi được cũng khá tốn kém.

Ông Lê Thế Quân, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Thiên Tâm Đắk Lắk (chuyên kinh doanh BĐS) cho biết, những năm gần đây, TP. Buôn Ma Thuột, nhất là khu vực ven đô, đang thu hút khá nhiều nhà đầu tư đến xây dựng công trình, hạ tầng cơ sở, vì vậy, các các công ty kinh doanh BĐS cũng “ăn theo” chuyển hướng sang vùng ven. Đây cũng một phần do nhu cầu thực tế nhiều người muốn có đất để “an cư lạc nghiệp”, giá rẻ, diện tích rộng, đường sá đi lại thuận tiện... Phần khác, giới kinh doanh BĐS cũng dễ mua đi, bán lại hơn khu vực nội thành.

Thị trường bất động sản ven đô “dậy sóng”

Giá đất “nhảy múa” chóng mặt, một mảnh đất đổi 3 - 4 chủ/tuần, nhiều nhà đầu tư và "cò đất" kéo nhau về mua bán đất dạng “lướt sóng” - đó là thực trạng đang diễn ra ở xã Ea Tu (TP. Buôn Ma Thuột).

Nguyên nhân xuất phát từ việc có thông tin TP. Buôn Ma Thuột mở rộng đô thị về khu vực phía Bắc, một số dự án đường giao thông và trường học quy mô lớn, khu đô thị sinh thái… sẽ đầu tư trên địa bàn xã. Vì vậy, từ hơn 1 năm nay, nhiều khu vực heo hút bỗng dưng lên “cơn sốt”, lượng người đổ về tìm mua đất tăng mạnh, rồi giăng biển bán đất khắp nơi.

"Ăn theo" Dự án đường giao thông nối Quốc lộ 26 - Quốc lộ 14 - Tỉnh lộ 8, đi qua địa bàn xã Ea Tu khiến giá đất nơi đây tăng nhanh.

Ông Huỳnh Thanh Hùng, cán bộ địa chính xã Ea Tu cho biết, giá đất hiện nay trên địa bàn xã tăng 200 - 300% so với thời điểm trước khi sốt đất. Nhiều lô đất nằm heo hút, đường sá đi lại khó khăn, vẫn có người tranh mua. Nếu như năm 2019, mỗi thửa đất thổ cư trên đường trục chính giá khoảng 100 - 120 triệu đồng/mét ngang thì nay là 200 - 250 triệu đồng/mét ngang. Còn đất nông nghiệp ở trong buôn, khu vực hẻo lánh của xã có giá 100 triệu/sào thì nay tăng lên 500 triệu đồng/sào, thậm chí là trên 1 tỷ đồng/sào nếu có quy hoạch dự án đường giao thông đi qua.

Cơn “sốt đất” cũng đang diễn ra tại khu vực các xã Hòa Thắng, Ea Kao, Hòa Khánh (TP. Buôn Ma Thuột). Theo ông Quang Văn Tuy, Chủ tịch UBND xã Hòa Thắng, khoảng gần 2 năm trở lại đây, khi tỉnh triển khai dự án đại lộ Đông - Tây, đường tránh phía Đông thành phố đi qua địa bàn xã thì khu vực đất nông nghiệp ở đây được giới kinh doanh BĐS về săn mua và đẩy giá bán lên cao. Có người đặt cọc mua mảnh đất buổi sáng với giá 300 triệu đồng, buổi chiều rao bán đã có người trả lên 400 triệu đồng. Có lô đất trong một tuần đã bán cho 3 - 4 chủ, đẩy giá lên gấp 2 - 3 lần so với ban đầu.

Thực tế những năm gần đây số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nông thôn có tăng nhưng không đáng kể. Điều đó chứng tỏ hoạt động mua bán đất trên địa bàn phần lớn là sang nhượng giấy tay, “lướt sóng nhanh” để kiếm lời.

(Còn nữa)

Lê Thành

Kỳ 2: Mua bán đất và nghìn lẻ chuyện rủi ro