Cần làm rõ các quy định về giao đất, cho thuê đất, phương pháp định giá đất

Tham gia góp ý vào Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Thạc sĩ Nguyễn Hùng Vừa, Phó Giám đốc Phân hiệu Trường Đại học Luật Hà Nội tại Đắk Lắk cho biết: Để Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi được Quốc hội thông qua và đi vào cuộc sống thì Dự thảo lần này cần phải khắc phục và làm rõ một vài vấn đề liên quan.

Cụ thể, đầu tiên là cần phải khắc phục được sự chồng chéo giữa Luật Đất đai với các quy định của các luật khác như: Hiến pháp năm 2013; Luật Đấu thầu năm 2013; Luật Đầu tư năm 2020; Luật Nhà ở năm 2020.

Thứ hai, là cần phân định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước các cấp (Quốc hội, HĐND các cấp; Chính phủ và UBND các cấp; các bộ, ngành, địa phương) và quyền chủ thể của nhân dân, quyền của tổ chức cá nhân sử dụng đất.

Thứ ba, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần hoàn thiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thạc sĩ Nguyễn Hùng Vừa, Phó Giám đốc Phân hiệu Trường Đại học Luật Hà Nội tại Đắk Lắk.

Thứ tư, cần làm rõ các quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, đây là nội dung còn nhiều vướng mắc, nảy sinh nhiều tiêu cực, sai phạm, kiện tụng kéo dài.

Nguyên nhân cơ bản của thực trạng này là do pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế, nhiều quy định thiếu chặt chẽ và chưa phù hợp nên gây nên nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến sự áp dụng trên thực tế còn tùy tiện. Việc Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất vì lợi ích quốc gia, vì an ninh quốc phòng, vì lợi ích công cộng… là chủ trương đúng đắn, nhưng hiện nay vẫn có tình trạng thu hồi đất để làm dự án đô thị, dự án du lịch, dự án dịch vụ.

Chính vì vậy cần phải phân định và làm rõ thế nào là lợi ích quốc gia; thế nào là an ninh quốc phòng; thế nào là lợi ích công cộng? Ví dụ, thu hồi đất để làm công viên thì phải khác thu hồi đất để làm khu đô thị. Đây chính là điểm mâu thuẫn rất lớn và cần phải giải quyết dứt điểm.

Thứ năm, cần có phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất cụ thể. Hiện nay, phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất đang là vấn đề khó và gặp nhiều vướng mắc. Đến thời điểm hiện tại, nhiều ý kiến của các chuyên gia vẫn chưa thể thống nhất được việc định giá đất theo giá thị trường hay phương pháp khác. Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nhưng trên thực tế thực hiện thì khung giá đất của Nhà nước thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường.

Khung giá đất là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất, nhưng do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Ngoài ra, thực tế hiện nay cho thấy, giá thị trường biến động theo từng ngày nên không dễ cho việc định giá. Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau”.

Tuy nhiên, trên thực tế thì có rất nhiều yếu tố như: lợi thế, hướng đất, đường vào, tâm linh… khiến cho các thửa đất liền kề nhau lại có giá không giống nhau. Chính vì vậy, cần nhận diện ra những bất cập của phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất để từ đó đưa ra một số định hướng nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai.

Duy Tiến (ghi)